央行總裁彭淮南昨天指出，預售屋就像期貨，會帶動房價上漲。學者表示，買賣預售屋成本低，且預售屋不在奢侈稅管轄範圍內，近來的確成為投資客炒作目標。
不過，操作預售屋的槓桿風險高，若面臨市場反轉，投資客拋售不掉，將有一波房市斷頭危機，政府的確該謹慎看待。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，預售屋本來就是期貨，預售屋開出的價格是市場預估「完工」後的房價，在多頭市場中，預售屋行情往往比成屋貴上三成；但也因為預售屋並非真正的房屋，不在奢侈稅範圍內，成為投資客積極炒作的標的。
舉例來說，同樣是總價一千萬元的房屋，若購買預售屋，一開始付出的訂金、簽約金共只要一成，一百萬元，兩年內再隨著工程開工進度，陸續付出剩下的兩成、兩百萬元，若工程期間出售房屋、換約，只要付出總價千分之一的換約費，若有價差及大筆收入，才會被國稅局納入所得，被課百分之五至百分之四十的所得稅，但得視出售價差而定。
但若同樣是一千萬元的成屋，一購買就得付出三成以上的自備款，若在兩年內出售房屋，還會被課總價百分之十或十五的奢侈稅，光是稅務成本就多了一百萬至一百五十萬元，也因此投資客轉向投資預售屋。
根據住展雜誌統計，以奢侈稅實施的二○一一年為基準，預售市場推案量年年上揚，今年北台灣推案量更可能破兆元，創下史上新高量。然而根據內政部地政司統計，全台建物買賣移轉棟數則從二○一○年達到高峰後，年年向下，二○一二年全台成屋交易量僅卅二萬棟，奢侈稅實施兩年以來萎縮兩成。
住展雜誌研發長倪子仁說，預售屋近期的確熱賣，尤其是淡海新市鎮、五股等重劃區，推案量持續創新高，不少個案也出現區域新高價，除非納入奢侈稅範圍，否則預售屋自然會吸引資金。
利率何時升？中央銀行總裁彭淮南昨說，要調整重貼現率（即央行借錢給銀行所收的利息），須看未來通貨膨脹的預期及國際經濟金融局勢變化，若美國利率一動，按照過去經驗，台灣長期利率都會跟著走揚。
中央銀行總裁彭淮南昨赴立法院財委會做業務報告，面對立委輪番質詢，彭淮南指出，自美國喊出QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）退場後，30年房貸利率已由3.4%調高至4.4%，長期利率走揚約1個百分點，牽動全球長期利率。
由於新承作房貸利率會酌參長期利率趨勢及房價預期，央行官員分析，只要因長期利率走揚導致預期心理發酵，「房價就有可能鬆動」，屆時新申辦房貸的民眾，將承擔較高利率。
新辦房貸利率恐較高
不過對已有房貸的民眾來說，因國內房貸利率的設計幾乎都盯住存款利率，除非央行宣布升息，讓銀行調高存款利率，否則暫不需擔心利息負擔增加。
彭淮南昨並說，房市的預售屋就像是房屋的期貨，可以用較少的資金進行財務槓桿操作，「買1棟房子的錢可以炒作10棟預售屋，期貨價格帶動現貨市場上漲。」
但面對立委孫大千提出，希望預售屋市場能受到控管，他並沒有回應。
立委李貴敏則說，央行打房雖然讓雙北管制區內平均房貸利率上揚，平均放款成數減少，但建物所有權登記的平均面積卻愈來愈大，顯見仍然無法提供給青年、或收入較低國人有利的換屋條件，建議央行考慮提供誘因，鼓勵建商多建合宜住宅，彭淮南會後回應：「會去跟銀行溝通看看。」
至於現行打房措施有無可能退場？彭淮南回覆立委曾巨威：「房價漲幅、房價所得比，都是央行的重要參考指標。」
電價漲影響通膨輕微
據內政部不動產資訊平台資料，北市房價所得比，從2002年第4季的7.2倍，提升到今年第2季的12.4倍，同期新北市也從5.9倍，提高到9.6倍，都是央行密切關注的數據之一。
而立委李桐豪則問：「維持實質利率為正，是否是央行貨幣政策中很重要的參考指標？」彭淮南迅速回應：「是！」
李桐豪說，由於本月起電價調漲，油價又高，預期心理恐推高第4季通膨，他認為最快年底央行很可能會宣布升息。
不過彭淮南認為，即使有電價調漲因素，但第4季起的1年影響程度僅約增加0.05個百分點，今年的消費者物價指數年增率應仍可維持在1.5%內。金融圈由此解讀，央行可能不會趕在今年底前升息。
對美債前景仍具信心
至於美國政黨惡鬥，導致政府關門，恐衝擊美債行情，彭淮南則強調，央行短期內沒有出脫美債、分散投資的計劃，對美債前景仍深具信心。
【彭淮南昨赴立院答詢重點】
★房市
◎提醒國銀董事長、總經理、房貸戶注意房貸利率風險
◎預售屋就像房市的期貨，會助漲房市
◎針對性審慎措施的退場指標，為房價漲幅跟房價所得比
★貨幣政策
◎利率是否調升，要看未來通膨預期及國際經濟金融局勢
◎實質利率是否為正，是央行考量是否調整利率的重要因素
★美國政府關門
◎過去經驗是短則1天，長則21天，相信美國政府有智慧解決，Shut down不會太久
★美國QE退場
◎台灣受到的影響小，央行盡量不去干預匯率
★電價調漲
◎對近1年物價影響，程度約增加0.05個百分點，為可接受範圍
★國家財政
◎台灣租稅負擔率很低，等於是降低政府可利用財政政策來改善貧富差距的能力
◎加稅要看時機
★外幣結算平台
◎希望金融機構多加利用，利於未來開發人民幣金融商品
★外匯存底
◎首次宣布已經納入人民幣
★監聽風暴
◎今天是來進行業務報告，不適合討論其他事情
★接任閣揆
◎央行總裁是自己最後一項公職，謝謝外界抬愛
資料來源：彭淮南、記者整理
全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 預售屋成本低 奢侈稅管不到…資金狂湧 http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_ART_ID=297562#ixzz2gcfEniAu
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