央行總裁彭淮南昨天指出,預售屋就像期貨,會帶動房價上漲。學者表示,買賣預售屋成本低,且預售屋不在奢侈稅管轄範圍內,近來的確成為投資客炒作目標。
不過,操作預售屋的槓桿風險高,若面臨市場反轉,投資客拋售不掉,將有一波房市斷頭危機,政府的確該謹慎看待。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,預售屋本來就是期貨,預售屋開出的價格是市場預估「完工」後的房價,在多頭市場中,預售屋行情往往比成屋貴上三成;但也因為預售屋並非真正的房屋,不在奢侈稅範圍內,成為投資客積極炒作的標的。
舉例來說,同樣是總價一千萬元的房屋,若購買預售屋,一開始付出的訂金、簽約金共只要一成,一百萬元,兩年內再隨著工程開工進度,陸續付出剩下的兩成、兩百萬元,若工程期間出售房屋、換約,只要付出總價千分之一的換約費,若有價差及大筆收入,才會被國稅局納入所得,被課百分之五至百分之四十的所得稅,但得視出售價差而定。
但若同樣是一千萬元的成屋,一購買就得付出三成以上的自備款,若在兩年內出售房屋,還會被課總價百分之十或十五的奢侈稅,光是稅務成本就多了一百萬至一百五十萬元,也因此投資客轉向投資預售屋。
根據住展雜誌統計,以奢侈稅實施的二○一一年為基準,預售市場推案量年年上揚,今年北台灣推案量更可能破兆元,創下史上新高量。然而根據內政部地政司統計,全台建物買賣移轉棟數則從二○一○年達到高峰後,年年向下,二○一二年全台成屋交易量僅卅二萬棟,奢侈稅實施兩年以來萎縮兩成。
住展雜誌研發長倪子仁說,預售屋近期的確熱賣,尤其是淡海新市鎮、五股等重劃區,推案量持續創新高,不少個案也出現區域新高價,除非納入奢侈稅範圍,否則預售屋自然會吸引資金。
利率何時升?中央銀行總裁彭淮南昨說,要調整重貼現率(即央行借錢給銀行所收的利息),須看未來通貨膨脹的預期及國際經濟金融局勢變化,若美國利率一動,按照過去經驗,台灣長期利率都會跟著走揚。
中央銀行總裁彭淮南昨赴立法院財委會做業務報告,面對立委輪番質詢,彭淮南指出,自美國喊出QE(Quantitative Easing,量化寬鬆)退場後,30年房貸利率已由3.4%調高至4.4%,長期利率走揚約1個百分點,牽動全球長期利率。
由於新承作房貸利率會酌參長期利率趨勢及房價預期,央行官員分析,只要因長期利率走揚導致預期心理發酵,「房價就有可能鬆動」,屆時新申辦房貸的民眾,將承擔較高利率。
新辦房貸利率恐較高
不過對已有房貸的民眾來說,因國內房貸利率的設計幾乎都盯住存款利率,除非央行宣布升息,讓銀行調高存款利率,否則暫不需擔心利息負擔增加。
彭淮南昨並說,房市的預售屋就像是房屋的期貨,可以用較少的資金進行財務槓桿操作,「買1棟房子的錢可以炒作10棟預售屋,期貨價格帶動現貨市場上漲。」
但面對立委孫大千提出,希望預售屋市場能受到控管,他並沒有回應。
立委李貴敏則說,央行打房雖然讓雙北管制區內平均房貸利率上揚,平均放款成數減少,但建物所有權登記的平均面積卻愈來愈大,顯見仍然無法提供給青年、或收入較低國人有利的換屋條件,建議央行考慮提供誘因,鼓勵建商多建合宜住宅,彭淮南會後回應:「會去跟銀行溝通看看。」
至於現行打房措施有無可能退場?彭淮南回覆立委曾巨威:「房價漲幅、房價所得比,都是央行的重要參考指標。」
電價漲影響通膨輕微
據內政部不動產資訊平台資料,北市房價所得比,從2002年第4季的7.2倍,提升到今年第2季的12.4倍,同期新北市也從5.9倍,提高到9.6倍,都是央行密切關注的數據之一。
而立委李桐豪則問:「維持實質利率為正,是否是央行貨幣政策中很重要的參考指標?」彭淮南迅速回應:「是!」
李桐豪說,由於本月起電價調漲,油價又高,預期心理恐推高第4季通膨,他認為最快年底央行很可能會宣布升息。
不過彭淮南認為,即使有電價調漲因素,但第4季起的1年影響程度僅約增加0.05個百分點,今年的消費者物價指數年增率應仍可維持在1.5%內。金融圈由此解讀,央行可能不會趕在今年底前升息。
對美債前景仍具信心
至於美國政黨惡鬥,導致政府關門,恐衝擊美債行情,彭淮南則強調,央行短期內沒有出脫美債、分散投資的計劃,對美債前景仍深具信心。
【彭淮南昨赴立院答詢重點】
★房市
◎提醒國銀董事長、總經理、房貸戶注意房貸利率風險
◎預售屋就像房市的期貨,會助漲房市
◎針對性審慎措施的退場指標,為房價漲幅跟房價所得比
★貨幣政策
◎利率是否調升,要看未來通膨預期及國際經濟金融局勢
◎實質利率是否為正,是央行考量是否調整利率的重要因素
★美國政府關門
◎過去經驗是短則1天,長則21天,相信美國政府有智慧解決,Shut down不會太久
★美國QE退場
◎台灣受到的影響小,央行盡量不去干預匯率
★電價調漲
◎對近1年物價影響,程度約增加0.05個百分點,為可接受範圍
★國家財政
◎台灣租稅負擔率很低,等於是降低政府可利用財政政策來改善貧富差距的能力
◎加稅要看時機
★外幣結算平台
◎希望金融機構多加利用,利於未來開發人民幣金融商品
★外匯存底
◎首次宣布已經納入人民幣
★監聽風暴
◎今天是來進行業務報告,不適合討論其他事情
★接任閣揆
◎央行總裁是自己最後一項公職,謝謝外界抬愛
資料來源:彭淮南、記者整理
全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 預售屋成本低 奢侈稅管不到…資金狂湧 http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_ART_ID=297562#ixzz2gcfEniAu
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