撰文者李柏鋒 

Q:我最近要結婚了,跟另一半討論起婚後的生活支出,以我們的收入來說,就算現在的房價打五折一樣也買不起,大概就是一輩子都租屋了,這也還好,我們沒有一定要買房的念頭,可是我們很擔心的是,會不會我們的薪水沒漲,但是租金卻一直漲到我們連租都租不起?那該怎麼辦?

A:

租金要一直漲不是不可能,但是發生的機率並不高,我想你不需要太擔心,況且只要做好適當的理財規劃,即使發生也比較有能力去因應。我們先來看一下歷史的情況:

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從2000年開始到2012年,薪資的漲幅有限,而房價在SARS發生時跌到谷底,之後就開始一路往上漲,漲幅已經達到七成了,遠遠超過薪資的成長幅度,但是也只有房價上漲而已,租金並沒有跟著上漲,甚至薪資還有些微的漲幅,租金卻略微下跌。

同樣都是房地產,為什麼房價會飆漲,租金卻漲不動呢?其實很簡單,都是供需所決定的。租房子的人,都是需要房子,租來要用的,如果越多人需要租房子,或是市場上出租的房子減少了,租金自然就會上漲,這是很簡單的供需法則。

但是實際情況卻並非如此。民國90年,有17萬對新人結婚,到了民國101年,只剩下14萬對新人結婚,假設這十年間結婚的新人需要租房子的比例不變,那麼租房子的需求其實是減少的。相對來說,全國的住宅存量則從民國93年的730萬宅增加為民國100年的814萬宅,房屋的供給是增加的,所以需要房子的人少了,房子的供應卻增加了,出租的房子不致於供不應求,租金當然也就很難上漲了。

如果以住宅供給率來看,可能更能解釋為什麼租金過去十幾年來幾乎不漲也不跌。民國93年,全國有718萬戶,住宅存量則有730萬宅,供給率為101.64%,到了民國100年,全國增加為806萬戶,住宅存量有814萬宅,供給率為101.06%,在供給率上面幾乎是沒有變化的,而且住宅存量都略大於戶數,所以租金想要漲,真的很難。

當然,數據上好像一戶家庭剛好有一間住宅,不過其實在101年度,全國有86.31萬宅是空屋,比例高達10.6%!如果從空屋率來看,房屋其實還供過於求!其實這也是租屋和買賣房地產最大的不同點。剛剛說過,租了房子一定是拿來利用的,不管是當住宅、辦公室或店面,有實際需求才會去租房子。

但是買房子卻不見得是拿來利用的,只要有人看好房價會上漲,年初用一千萬買進,到年底用一千兩百萬賣出,在不考慮奢侈稅的情況下,買房子的人是可以完全不去利用這間房子的,不必自己住也不需要租給別人,讓房子閒置一年也無所謂,反而空置狀態更有利於脫手。

當然,也有人買房子就是拿來當成自己的住宅,但是買賣房屋比起租屋,最大的區別就是多了一個「投資需求」。只要市場上還認為房價會繼續漲,就會有人想趁早買下房子,等將來上漲了再賣掉來賺錢。市場對房地產越看好,買房子的需求就越大,房價上漲的幅度自然也越明顯。所以只要投資人對房市有興趣,房價就會因為供不應求而不斷上漲,至於會漲到什麼位置,也沒人曉得。

從供應和需求的關係就能合理解釋為什麼過去十幾年來,房租沒有太大的變化,但是房價卻一直上漲。而在少子化的現在,每年結婚的對數恐怕只會逐年減少,房地產上漲又會讓建商大量建造新房子出來,甚至有的空屋閒置太久了,屋主就算不缺錢也會拿出來出租,多少賺點收益,所以供過於求的情況很難逆轉。

這就是為什麼我建議不必太擔心未來房租會有太大幅度的上漲,除非你想去租那些供不應求的黃金地段,那就另當別論了。

作者簡介_Buffettism (李柏鋒)

經營USA STOCK的美股投資部落格,討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法,目前為PTT全方位理財規劃顧問討論板、海外投資板以及保險版三個板的板主,也是經濟日報基金部落客、Yahoo!理財等專欄作家。

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