預言一 開發商加碼海外

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2013年,萬科、綠地、萬達等巨頭進軍海外,國內開發商的資產設定,出現引人關注的變化。

剛剛進入2014年,嬗變仍處進行時。2014年1月8日,綠地宣布投資12億英鎊,在英國倫敦開發兩個住宅項目;1月24日,大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫宣布,投資20億英鎊至30億英鎊,在英國開展城市改造項目,主要投資萬達具有知識產權的文化旅遊商業綜合項目。

仲量聯行稱,2013年中國企業逐漸在全球房地產市場,尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資,而綠地集團在倫敦的舉動,標志著中國房企2014年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2013年底,中國買家在境外商業地產以及住宅開發項目的投資額超過100億美元,這使得中國2013年的海外房地產投資額較2012年增逾30%。

預言二 長效調控機制浮現

2014年,房地產調控長效機制有望取得實質性進展。

在過去一年的樓市調控中,決策層曾提出過諸如“兩個促使”(促使房價合理回歸,促使房地產回歸平穩健康發展軌道)的調控發展目標。有分析人士認為,中央對待房地產的態度已經從“強調行政調控”轉為“建立長效機制”,對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制,都將進行相應的市場化改革。

首創集團董事長劉曉光預測,在市場分化的現實背景下,地方調控的自主權將增加,樓市調控將更強調針對不同城市的不同狀況,實行不同政策。

中國房地產學會副會長陳國強的觀點是,新一屆中央政府自上任以來,淡化、低調處理房地產,今後的樓市調控不會再刻意突出中央政府在調控中的主導角色,不會再統一發號施令、一刀切,而會突出地方政府在調控中的主體作用和主體責任。

住建部政策研究中心主任秦虹認為,對房企而言,眼下多研究房地產市場的發展規律,比研究下一步會出哪樣的調控政策更重要。“在人口結構里面,通常是‘20歲到49歲的年輕勞動力’,以及‘35歲到40歲的高儲蓄人口’對房地產的貢獻最大。未來,中國的房地產市場還有很多機會,只是這些機會因為人口結構的變化而跟以前有所不同。”

預言三 開發商重回一二線城市

5年前,多數全國性大企業還只是在十幾個重點城市中角逐,到3年前基本都有了“百城計劃”,或者更宏大的城市進軍規劃。到2013年,歷經上一輪宏觀調控之后,企業又開始重新聚焦,典型如過去以三四線城市為主戰場的恒大,2013年以來也開始版面一二線城市。2014年,這一趨勢繼續,恒大在上海(樓盤)預計會有多達4個項目面世。

某權威研究中心數據顯示,近兩年以來,一線城市和熱點二線城市庫存持續處於低位,以北京(樓盤)為例,消化庫存周期僅6.9個月。二線城市中,營口(樓盤)、丹東(樓盤)、鄂爾多斯(樓盤)、溫州(樓盤)等城市則在庫存高企的同時,市場表現欠佳,去化時間多超20個月,丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

花樣年控股集團董事局主席潘軍斷言,由於一線城市的供應量不足,而需求極大,所以一線城市房價會延續漲勢。二線城市則是一個比較平穩的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大,房價保持平穩,可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。[NT:PAGE=$]

預言四 地產“金融化”

1月24日,恒大地產在港交所公告,2013年11月13日至2014年1月24日期間,該公司通過子公司,在市場上買入約4.027億股華夏銀行(600015,股吧)股份。

這並非個案。綠地集團與上海農商銀行,僑鑫集團與華興銀行,泰禾集團(000732,股吧)與海峽銀行,合生創展與北京農商銀行,新湖中寶(600208,股吧)與溫州銀行,香江集團與廣發銀行,北京城建(600266,股吧)與錦州銀行,開發商入股銀行聲此起彼伏。

開發商缺錢了?不!部分業內人士的觀點是,開發商入股銀行,並非看中關聯銀行的融資便利。事實上,受制於銀監會對於銀行關聯交易的管控,開發商入股銀行后可獲得的融資便利很有限。開發商看重的是,銀行為其上下游企業做供應鏈融資的業務空間。

說得很白了,開發商是為了少幫產業鏈“墊資”,讓銀行代勞。據不完全統計,目前“涉銀”的房地產上市企業已有約30家。不出意外,這一趨勢無疑會在2014年得到延續。

預言五 不動產統一登記制度上路

建立和實施以土地為核心的不動產統一登記制度,是產權管理體制機制的重大改革,2014年重點在於建立統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記資訊平臺。

按國務院要求,2014年6月底前出臺不動產登記條例,並實施不動產統一登記制度。對於正常的商品房此舉並無影響,原本就屬合規登記;而對於各種灰色房屋,以后會逐步納入正規登記程式,會暴露某些不合規的事實。比如在部分資源型城市,某些大型礦產國企所建的大量房產,皆沒有進行合規登記,就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

預言六 個人住房資訊系統聯網

原計劃去年6月底完成500個城市聯網,最終還是泡湯了。這事不僅涉及技術問題,更多的還是人為障礙。

即便阻力重重,此事還會繼續推進,這是一項基礎性工作,國家必須掌握全國住宅的“家底”,這也是制定合理的住宅產業政策和房地產調控政策的前提。隨著這一進程的推進,勢必抑制部分灰色的多套房需求,中短期內會有少量出售二手房的行為發生。[NT:PAGE=$]

預言七 房地產稅立法

中共十八屆三中全會提出“要加快房地產稅立法並適時推進改革”。這再次宣示,中央推進房地產稅改革的決心是不變的。財政部部長樓繼偉的解讀是:減少房產建設和交易環節稅費,清費立稅,增加房產保有環節的稅收。

說明白點,房產稅繼續推進。由於提出要立法,也即要走人大流程,那么在立法之前,不可能全國鋪開,而立法需要好幾年時間。

不過,立法之前,依然可能擴大試點范圍,先試點后立法,這是改革的“常規打法”,2014年推出第二批試點城市的可能性依然較大。

預言八 融資成本激增

僅2014年1月份的前20天,就有世茂、富力、旭輝、綠城、華南城等房地產企業發布海外融資計劃,總額超271億元人民幣。

除了融資金額,融資成本也是個值得注意的現象。2013年同期,房地產企業海外發債融資成本,一般在5%左右;而萬科在2013年4月份所發美元債,年利率只有2.6%。

有投資界人士提醒,海外融資大部分是美元融資,美元兌換成人民幣需要周期,去年做的美元融資,到今年年中以后再融資,用來償還舊債比較合適。

預言九 養老地產爆發

養老地產爆發,這是個近幾年一直在發酵的話題,盡管眼下仍看不到真正的爆發點,多數養老地產項目,養老是幌子,圈地才是目的。

2013年12月24日,保利地產(600048,股吧)對外宣布長期養老戰略規劃。當天,保利地產董事長宋廣菊對外說,保利地產計劃全產業鏈切入,打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式,目前在北京、上海、廣州(樓盤)、成都、三亞(樓盤)等地,保利地產已有6個養老產業項目在建。

包括萬科、保利、招商、金地、遠洋等在內的品牌房企,目前都涉足了養老地產的開發。險資也不甘落后,紛紛在全國范圍內版面養老地產項目,平安、新華、泰康等保險(放心保)公司加緊腳步,圈地建設養老社區。

據不完全統計,全國已有超過80家房地產商進入養老地產領域,而公開披露的養老地產項目數量也已超過百個。按研究機構的說法,這些遠不能滿足市場需求。同策研究數據顯示,預計2015年,全國城市商業化養老機構的潛在需求為:自理老人床位數174萬~185萬張左右,需要護理老人床位數30萬~32萬張左右。按照單個項目最優化床位數為400張計算,未來三年市場上需要至少建設4500個項目。

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