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我非常鼓勵首購族群買屋要從中古屋下手,公設比愈低愈好,年輕一點的可以買老公寓,40 歲以上就買中古的7樓或是12 樓電梯華廈,公設比絕對比新成屋或是屋齡在20 年以下的社區大樓還要來得低許多。以坪數40坪為例,公設比少個10%,室內坪數就可以多出4坪,等於是多賺到一間房間。不過,在考慮買中古屋時,並不是愈舊、愈便宜愈好,以下歸納出一些心法,是我經手買賣房子超過1,000 間的心得,提供給大家參考。

心法1》屋齡勿超過45年

一般銀行在評估房屋貸款,除了參考房屋坐落地段與申請人的信用狀況與還款能力外,還會依循兩個原則:

原則1:屋齡+貸款年限≦ 65

原則2:申請人年齡+貸款年限≦ 75

在以前房價沒那麼高的年代,原本實際屋齡與貸款年限加總起來的上限是50,後來因為都市更新、老屋重建的推行並不是那麼順利,大型行庫才有達成共識,逐步放寬到現在的65。換句話說,若房貸貸款年期為20年的話,屋齡就不能超過45年,否則銀行就不會審核通過,要求將房貸縮短為15年,讓還款壓力變得更沉重。因此,屋齡一旦超過45年的老房子就不要考慮了,即使很便宜,自住族也不要碰。因為屋況老舊,還要再多估一筆修繕成本,至少屋內的水管、電線等管線都要重新拉過,一般預估以房價的10%來作為修繕成本,總價800萬元的房子,重拉管線、裝潢、抓漏等成本就要抓80萬元,等於是購屋預算要拉高到880萬元。

台北市這種屋齡老舊的房子還是很多,尤其像是大同區的老公寓。除非你是投資置產族,非自住需求,而是買來賺增值財的就可以考慮。像我自己2012年在大同區透過法拍管道買進兩間屋齡42 年的老公寓,因為我房屋貸款只申請15年期,等過兩年就打算獲利了結,這種房子,若是投資、非自住需求的人就可以考慮。該如何評斷自己適合買多少屋齡以下的房屋?

基本上,可以回歸「每10年產生一個新住宅需求」的原則來思考。如果你找到一間屋齡40年的房子,打算貸款20年期,加起來就是60年,但住了10年後,屋齡變成50年,接手的買家面臨貸款不易而降低購買意願,除非有都更改建的題材,否則恐怕會賣不掉。

如果你找到一間屋齡25年的房子,打算貸款30年期也沒關係,兩兩相加還在65的上限下。未來10年後想換屋,屋齡變成35年,接手的買家申請20年期房貸也仍可過關,這種房子就有接手買盤,值得考慮。

心法2》門牌地址愈短愈好

如果已經選定要買的區域,一間是位在大馬路上的房子,一間是位在巷弄裡的房子,當然是選前者。大原則就是「門牌地址愈短愈好」,因為在銀行的估價原則上,所謂正馬路、正門牌的房子鑑估價值會比較高,舉例來說:純住宅型產品位在松山區南京東路五段239 號,不管是幾樓的房子,一定會比隔壁251巷內的房子的價值高。有些人不喜歡住在大馬路上,嫌交通嘈雜的話,那就買臨大馬路平行第一條巷子內的房子,例如南京東路五段251巷內共有22弄、24弄、46弄等3條小巷弄,那麼在不考慮巷弄寬度的情況下,一定是優選22弄,46弄則是排在最後的選擇。

心法3》4米巷以下不考慮

根據台北市建管處統計,台北市屋齡超過30年以上的建築物,占全市的68%。在生育率低、人口老化速度快的催化下,我覺得台北市的都更是勢在必行。雖然文林苑的事件鬧得沸沸揚揚,但王家狀告台北市政府違法強制拆除的最新判例已經出爐,台北市政府勝訴。再加上現在台北市與新北市政府都在推行簡易都更方案,就是希望加速推動都市更新的速度,未來我是相當看好老房子的改建潛力。所以我才會特別強調自住族要特別注意巷弄的寬度。

剛提到的巷弄原則是以愈前面的巷弄愈佳。但是如果這些巷弄的巷寬在6米以下就另當別論了。基本上可以雙向通車的巷弄都有8米以上,可以不必擔心。如果是位在單行道內的巷弄就要特別留意了,如果巷寬小於6米,未來要都更改建的機率不高,連消防車要駛入都有點困難。

但若是因為預算考量,或是地緣因素的話,6米巷弄內的房子或許還可考慮。一旦巷弄寬度小於4米,不管多便宜,都不要買,因為改建不易,這麼多老房子在排隊等都更,這些4米巷以下的房子絕對排在最後面才會被開發。


書名:房屋達人蔡璟柏教你便宜價買好屋
作者:蔡璟柏口述/郭莉芳文字整理
出版日期:2014/01
出版社:Smart智富

蔡璟柏

現任誠信國際聯合開發(股)公司負責人、國際獅子會300A1區總監、台灣不動產拍賣金聯會執行長、台北市不動產拍賣協會祕書長、北京兩岸經貿交流協會召集委員。

他曾在28歲創業失敗負債2,500萬元,人生跌到谷底,因緣際會受教於高人,學會買屋增值的投資技巧,只花了4年時間就靠買賣法拍屋還清債務,再用5年時間靠房地產滾出上億身價,人生逆轉勝。一路走來,蔡璟柏堅持只買「低於市價」的房子,專挑賺錢增值屋,因為曾經走過人生幽谷,現在的他熱心公益,每年捐獻給慈善團體,他更希望將自己一身看屋、殺價技巧傳授給需要的人,幫助每個想買屋的人都能用便宜價買到好房子,一圓購屋夢想。

FROM:商周http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=6368&pnumber=2

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