最近高房價議題又再度出面救援馬政府,在「雙張會」(張金鶚和張盛和)之後,除了喊出要課征囤房稅外,依舊沒有太多新意,除了提高持有稅外,社會共識最高的就是廣建社會住宅或公屋組屋,從供給面下手。

這樣的邏輯其實是按照新加坡和香港政府,為了解決高房價所推出的方案,但提高供給就能打壓房價?這樣的說法,只存在學術空談中。實際上剛好相反,更多的組屋或者社會住宅剛好就是推高房價的元兇。不信,請看數據。

根據美國顧問公司Demographia發表的「國際房價能力負擔調查」顯示,香港已經連續4年蟬聯房價負擔最高的城市。而根據《Global Property Guide》調查,新加坡和香港都是全球前五大房價最高的地方。

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為什麼擴大供給無法將房價打下來?因為當政府擴大供給,等於是給需求方明確訊息:你一定可以在這邊住下來,等於創造現在與未來的潛在需求,而投機客也看準這點,更勇於進場掃貨,因為政府幫你找下一個傻瓜買盤,這麼好做的生意,誰不做?

如果還是想不清楚,請想想新北市。

新北市最早叫做台北縣,中南部民眾北上討生活,但住不起台北市,只好往外圍搬遷,從中和、三重、新莊、新店、土城、淡水通通都屬於這範圍,換言之,現在的新北市就是當初用來解決台北市住宅問題的方案,但最後證明,隨著新北市越來越大,反倒讓台北市房價更往上走,因為有更多「靠近台北市」的空間可以居住,對於要到台北市討生活的人,自然不擔心沒地方住,在需求不降的情況下,原本只有台北市高房價,最後就變成也把新北市房價一起拉高,出現一個大台北都會區,邊陲並沒有解決中心的困境,反倒強化中心的不可替代性。

有種理論可以解釋這樣的現象。

諾貝爾經濟學獎得主克魯曼曾對國際貿易提出的「核心—邊陲」理論,或許可以為大家指引出一個方向。依其論點,兩地區貿易成本下降後,將是經濟規模較大的市場或大國獲利,成為資本、生產的中心;經濟規模相對較小的市場或小國,則可能被邊陲化。

這套理論放在區域發展中也完全適用。有些區域,人口、資金集中,經濟活動活躍,稱為核心區;相對的,有些地區就業機會較少、人口外流嚴重、經濟活動相對落後,稱為邊陲區;介於此二區之間的過渡地帶,為核心區擴張的潛在地區,稱為半邊陲區。

這些區域間彼此的互動又分成以下兩種

1、擴張與模仿(新北市學習台北市成長模式

(1) 擴散:核心區將其影響力擴散到邊陲區,以刺激帶動邊陲區的發展
(2) 模仿:邊陲區受到核心區的新觀念、新技術、新資本的刺激之後,極力模仿核心區的發展形式,加速其經濟發展(例如:新北市也學台北市不斷蓋聯外道路、劃定新都市計畫區)

2、反吸與退化(新北市部分區域人口不斷外移)

(1) 反吸:指核心區在發展過程,不僅不能以其較進步的技術,或較雄厚的資本協助邊陲區的發展,反而不斷吸取邊陲區的勞工與資金。
(2) 退化:指邊陲區的勞工、資源及資金不斷流向核心區,以致本身的發展停滯,甚至逐漸衰退。

台北市因為有新北市的加持,變成雪球效應。台北市所享有市場大與成本低的優勢,會吸引大量的新北市生產要素(人員、技術與資金)投入,以及中上游廠商移入,導致產業向台北市集中(總部在台北市、工廠在新北市),自由化與生產要素移動間不斷的自我循環與自我強化,最後台北市成為市場的核心,這就是台北市的經濟發展模式。

在這模式下,就是對應人口的遷入。香港在2012年人口密度(每平方公里):6,620人,上海3,775人,台北市竟然每平方公里有9,895(今年二月底)位居民,全球排名高居第十名。而全球人口密度最高的城市則是菲律賓的馬尼拉,每平方公里的居民超過18,000人!

而當新北市也跟上台北市的發展腳步後,繼續往外擴張,開始帶動桃園、新竹等,配合交通建設,如捷運、快速道路、高速公路、高鐵,更把這個網絡鞏固,從大腦(台北市)到末肢(桃園、新竹),吸光了中南部的勞工和資金。

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從表看出,那些人口流出的縣市就是傳統的農業縣市,因為工商經濟活動減少,稅收減少,無公共建設,又會降低經濟投資意願,人居不易,惡性循環。

這樣的悲劇就是克魯曼所說的「核心—邊陲」效應:區域經濟整合後,貿易成本下降,廠商到市場規模較大的區域投資與生產相對更為有利,導致市場規模愈大的區域所享受的經濟整合利益愈大,最後成為經濟整合區域內投資與生產的核心,而市場規模居於劣勢的區域,則因產業外移成為邊陲,投資與生產活動不增反減,整體犧牲最大。

當原本台北高房價可能會讓一些人,因為無法住所以選擇南遷時,政府卻逆向提供更多看似便宜的社會住宅來滿足需求,表面上看似解決問題,但實際上卻是無法治標也無法治本,只能算是個鴕鳥。

執政者搞不清楚,或者更嚴格講,是不願面對高房價背後象徵的就是經濟(能賺錢)機會成本高,因為選擇住台北雖然房價高,但工作機會多,比起那些房價雖便宜但卻無工作機會的地方來得好,因此許多人寧可當房奴也得住台北市。

但更大的悲哀是,執政者甚至刻意造成這種不良的經濟環境,不斷把資源往大台北丟,美其名是回應民眾需求,因此一條捷運幾百億就這樣砸下去,一段幾百億的公路就這樣蓋下去,這種只看表面不問背後理由的執政模式,就是今日台灣政經最大的惡夢。

高房價的問題在於人口太集中,不在於房屋太少,人口集中最大原因又在於工作機會。

若問有何解決之道?執政者應當思索是不是該好好利用目前高鐵一日生活圈之便,把部分中央機關遷移到高鐵各站,比如中科院、中研院、農委會、衛生署、國防部,把這些部會遷移到高鐵站附近一來可以活絡當地經濟,二來又能促進高鐵使用率(政府現在已經是高鐵最大的債主),而這些地方搭高鐵到台北又遠  低於1.5小時。

中央政府不是一個位置,也不是一個不可搬移的空間,它是以服務人民為最大目的,而當台北市高民怨第一為房價之際,中央政府的「可移動化」,才是一個有創意和長治久安的解決之道。

作者簡介_約翰之聲

一位喜歡研究國際財經與公共政策的專業投資人。

股市旺、年終增 撐住首季經濟成長

FROM:商周http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=7596&path=c&pnumber=1

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