紅色子房語錄:WINTER IS COMING,你的對策是什麼?

雷陣雨的午后,某知名代銷公司一姐W,難得到我辦公室聊天。她看著台北101的窗外,對於底下信義計劃區的週邊豪宅建案如數家珍。記得去年此時的她忙得不可開交,業績掛帥還換了一台全新GLK。最近居然閒到去學AutoCAD,下了課跑來找我喝咖啡。

「最近房市真的很冷,剛剛央行又發佈了擴大房貸緊縮政策,看來我還要再去找其他課程報名囉。」W仍不改她的幽默。

「其實央行現在算是朝重傷病人再補一刀,至今政府所有打房政策都在砍『量』,卻不見得砍到『價』。」我拿起iPAD,秀給她看我與Yam房價網甫發展完成的實價登錄房市分析。

「天啊!量縮這麼嚴重,叫房地產業怎麼生存?」W露出頗為震驚的表情。

隨著Big Data(巨量資料)成為顯學,政府房地產實價登錄資訊從民國101年8月開始至今也已經累積上百萬筆資訊,隨之發展的各種形式統計也漸漸具有相當代表性。紅色子房指導Yam房價網團隊,除了去年已發表的交易熱度、單價地圖、地段指數以外,最近進一步根據目前累積上百萬筆政府登錄房價資訊,發展各縣市行政區價量線上分析程式,出現驚人的結果。

我們針對從101年8月起的實價登錄資料,依照各縣市行政區、物業類型,針對所有房屋與挑出屋齡10年內新古屋兩類,進行每月均價及交易量統計。我先簡單挑出六大都會區的熱門交易區域分析後發現:

以台北市去年交易最熱門的中山區為例,住宅大樓類型今年一月起交易量逐月腰斬再腰斬,成交筆數大幅萎縮。然而,「天龍國」堅守不退的房價,像是打不死的明星高中地位,絲毫不受政府左派政策影響。

6  

 

新北市中和區顯示結果更糟糕,政府只有「打房量」,並沒有「打房價」,甚至房價有上揚的趨勢。價量背離,看來政府房價政策失靈,未來成交更難,房地產業者欲哭無淚。

1  
即將在民國103年底升格的桃園縣,挾著桃園航空城的議題,一度成為去年房價上漲寵兒。然而以交易量最多的桃園市為例,今年初碰到量縮現象之後,房市均價似乎出現下跌趨勢。難道,桃園房價的春天,這麼快就結束了嗎?

2  
台中市西屯區則是量縮之後,價格出現更大波動,研判這波盤整仍需一段時間觀察,只是目前看來還看不到下跌趨勢。在價量背離的狀況下,台中房地產業者恐怕是要難過了。

3  
至於古都台南,紅色子房觀察出「淺碟市場」的特性。以精華東區為例,去年底市場炒作南紡夢時代相關議題,造成東區交易爆大量,房價也噴出漲勢。只是回過來看,那段時期的激情,似乎在今年一月後又煙消雲散。

4  
高雄市房價算是都很穩定,雖然有些新建案曾出現超高價議題,但是普遍看高雄一般房市,以交易量最大的三民區為例,價格似乎還是在某區間不動如山,呈現量縮價平的情況。

6   

房地產市場裡,買賣雙方最關心的是價格,房地產業最關心的是交易量。經過統計後發現,量縮的實際情況比想像還嚴重許多,加上政府因應選舉持續下重手。我借用熱門美劇權力的遊戲(Game of Thrones)北國族語,房地產業者的「凜冬將至」(Winter in Coming)。

[快速結論]

看到住宅房市短期內如此蕭條,腦筋快的代銷一姐W話鋒一轉,問我:「最近我好多客戶不看豪宅了,都轉想投資旅館,你有沒有什麼建議?」

「我剛好最近辦一個商旅投資精英班課程,著眼在如何與房東、投資人、旅館經營業者的三方股權合作,讓面對房屋持有成本提高的房東有資產活化收益,投資人有穩健的股東報酬,旅館經營業者也可以加速展店需求,促成三贏的局面。」我說。

「哇,這麼快就有對策了。」W讚許說。

在過去地產投資=炒房的對立氛圍下,紅色子房曾經定義與宣揚「風格地產」,就是「讓環境生活更美好的地產」。針對惡屋改造、空地活化,提出眾多「賺錢」的案例。如辦公室改建的商務旅館,歷史街屋的文創商店、背包客棧等等。

這樣的「風格地產」,需要租金收益的房東有興趣,一般投資人也有興趣,有經營實績的風格企業有展店需求但資金不足。課程主旨是創造出三贏局面,房東出「空間」,投資人出「整建與營運開辦資金」,經營實體出「knowhow與管理人力」,並以股權持有方式設計合理分潤模式、完善進場退場機制,讓參與學員得以合作進入商旅投資地產的世界。

凜冬將至,房地產投資也需要創新的經營模式,你準備好了嗎?

本文獲「幣圖誌」授權轉載

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM美國國際認證不動產投資師,現任外商房地產投資顧問,香港私募基金董事,台北科技大學兼任講師,Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務,產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

FROM:商周http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=8333&path=c&pnumber=2

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