財政部7/25高舉租稅公平大旗,召開「房地合一、實價課稅座談會」,並獲得「確定房地合一政策、長期持有成本認定方式、土增稅採稅額扣抵、溯及既往與自用、農地、長期持有租稅優惠」等五項共識。

對於財政部這看似正義合理,突破長期不動產稅改禁忌的勇敢行動,站在長期推動不動產稅改位置上的我們,必須以更嚴肅的態度質問:「財政部稅改目的是什麼?」

台灣上次不動產稅改的機會是20多年前,國家社會耗費這麼長的時間,付出這麼多的代價,我們該輕易錯過這次的機會嗎?所有台灣人都不願見到國家繼續虛耗下去。所以,我們支持「稅改」。

但既然要改,就要改對改好;我們的主張是:

1、我們支持「租稅公平」,但要看是怎樣的公平,以及付出的代價是什麼;
2、我們支持「房地合一實價課稅」,但要看是做全套還是半套;
3、我們支持「不動產稅改」,但要是「不動產稅」,而不只是(交易不動產後的)所得稅;
4、我們認同「稅改可以循序漸進」,但必須是全面規劃逐步落實,而不是避重就輕。
5、我們要求不動產稅改的對象是中華民國政府,不只是財政部。

這樣說財政部,或許委屈了張盛和部長。但就因為是財政部,又是最懂稅制的張部長,所以我們要用內行話來論述,不能只是批評與口號。

關於台灣扭曲的「不動產稅制」,你不知道的事

你知道:國內不動產稅制扭曲,是房市長期陷入投機、泡沫與高空屋率問題的核心原因。

這句話的反面意義就是,如果不動產稅制健全,房市就較不容易受到投機與泡沫的危害,經濟與社會也就會比較健康穩定,占國家總財富六成的不動產資源也會被有效使用。

你不知道:不動產稅是縣市政府最重要財源,目前的不動產稅制錯誤,就是造成地方財政窘困,許多公共服務無力推動的根本原因。

所以,台灣進行不動產稅制改革的目的就是強化地方政府財政、健全穩定房市與促進不動產有效利用。

你知道:不動產稅制內部也還存在各項問題有待改革,例如大家矚目的租稅公平。但租稅公平問題不只是賺大錢的人繳「過低利得稅」的問題。

你不知道:偏遠地區每年所繳的房屋稅與地價稅實質稅率,竟然比都市精華區還高,再加上各縣市地價稅累計起點的差異,擁有公告地價3000萬元土地的人,在台北市一年大約繳30萬元地價稅,但若位在桃園縣則要繳61萬元,若在台東縣更要繳到142萬元,這才是絕大多人民直接面對的租稅不公問題。

如果你是桃園人或台東人,你認為,下面這兩件事,哪一件事情比較急迫、比較重要?

1、讓你的租稅跟台北人一樣公平?
2、那些你不認識的投資客,因為買賣房地產賺大錢,希望政府課他們多一點的稅?

此外,公告地價3000萬土地,市價約值3億元,一年繳30萬元地價稅,實質稅率才0.1%,但法定地價稅稅率是1%,為何只有十分之一?就是因為這塊土地的「公告地價」很低,課地價稅時,就是用這個遠低於「市價」的「公告地價」當稅基,課出來的稅當然變很少。

房屋稅也存在相似問題,世界各國的財產稅或持有稅的實質稅率多在0.5%~1%,美國2012年各州平均的實質稅率約1.3%。過低的地價稅與房屋稅,一方面讓高房價的國家收不到足夠的稅負,所以財政困難;低稅負也讓囤房炒房者,每年只需要用0.1%的等待成本,來謀取房價上漲的利益。(編按:按照現行稅負辦法,持有一棟房子所需繳交的稅額相當低,所以房子空著不買賣,也不會對房產持有者造成太大負擔。)

所以,空屋率高、財政困難與漲價的源頭都是持有稅太低。不動產稅改若不改革地價稅與房屋稅的稅基問題,還有什麼值得改的?

關於房產交易所得稅,你不知道的事

或許有人會問,就讓財政部先改革「資本利得稅」有什麼不好,至少先強化一點租稅公平?我要說的是,資本利得稅是交易時課徵,這種稅對市場的影響就與奢侈稅一樣,會因為租稅轉嫁產生「價漲量縮」的效果,投資客們暫緩交易就是了,這是經濟學的基本原理。

此外,相關研究已經證實,當持有稅與利得稅的實質稅率更加擴大時,市場交易的閉鎖效果會更明顯,交易量會更萎縮。於是購屋人會更辛苦,仲介業會倒閉更多,囤房的人賺了價格賠了稅,地方政府一塊錢都沒賺到,真正獲利的是中央政府的稅收增加與財政部獲得稅改的好名聲。此外,為了規避提高的利得稅,市場上的假信託假贈與但真買賣的行為一定會增加。這該是財政部稅改的目的嗎?

另一方面,如果只改資本利得稅而不同步調整土增稅制度,賺錢的時候土增稅可抵扣資本利得稅,較不會出問題。但若市場價格下跌賠錢,雖然不用繳利得稅,但因為公告土地現值並非與市場價格同步調整,所以還需要繳納土增稅。請問一個政府可以對人民的一項事件,同時出現兩種完全相反的認定嗎?這是稅改該有的態度嗎?

財政部遲遲不願碰觸持有稅的改革,原因在於可能涉及全面加稅的政治禁忌與稅基評估技術不明的問題,也因為持有稅涉及內政部與縣市政府職權的溝通協同困難問題。於是,財政部採取閉關自守的方式處理稅改事宜。或許有會問,財政部這樣至少做到潔身自愛的方式有錯嗎?

全面稅改才不會全面加稅

我要說的是,全面稅改才不會全面加稅,在現有的地價稅制度下,民國105年就會全面加稅。亦即,我們強調的持有稅改革雖然以市價為基準,但認為自用住宅(甚至自用不動產)應該給予較大的折扣,以維持自用輕稅原則。但對於第二屋以上或豪宅則給予較少折扣,因此受到影響的民眾約僅一成,絕大多數民眾未受影響,可增加的稅收卻可達千億元以上。對改善地方財政、促進使用與調控房市都有具體且溫和的效果。反之,若地價稅制不改革,105年將重新規定地價,且在實價登錄資訊清晰與近年公告土地現值較大幅度調升之下,預計公告地價的增幅將會相當大。如此一來,就會發生自用與非自用不分的全面加稅現象。

另一方面,我們也建議對一般民眾居住的出租住宅,甚至一般店家承租的店面與工廠,都應該以「自用」來認定。這樣才能避免房東負擔的持有稅轉嫁,害到租屋民眾與一般店家。大家不要認為這不是權利人自己使用,憑什麼給予較輕的稅負。我們希望不要因為稅改而危害較為弱勢的民眾與產業,這才符合「全面」的意義。

在稅基評估技術問題方面,國外早有實施數十年的電腦大量估價技術搭配估價師的作法,這種技術面的問題國內產官學界,其實都已存在一定程度的基礎,只要政府願意執行,一年內應該就可已有具體成果。

至於與內政部和地方政府共同推動的問題,就涉及稅改發動層次的關鍵,亦即要以行政院做為發動不動產稅改的主體,再交由財政部與內政部共同推動。單純由財政部主導,或要求地方政府自行調整稅基,都是不可行的作為。但不可諱言的,「財政部能力與權責有限」的說法,人民聽不下去。

不動產全面稅改說簡單實不簡單,說難也不是太難。如果政府與民眾都能了解與認同改革的目的,那修法與相關技術的建置並非難事;如果政府與國人的內心還鄉愿的堅持「不能造成房價下跌」,即使只是一點點的合理修正,那稅改仍是難如登天。我始終認為,當台灣放下對房價的迷思與頑固,台灣就有機會成為福爾摩沙。

作者簡介_花敬群

政治大學地政系博士,現職為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授,中華民國住宅學會常務理事,OURs都市改革組織理事。專長是不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策;核心理念為「地盡其利、地利共享」。

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