全台房市反轉向下格局成立。根據今年第2季國泰全國房地產指數顯示,台北市第2季預售、新屋均價每坪78.35萬元,季跌幅5.59%,高雄市房價每坪19.62萬元、季跌幅5.61%,北高兩市房價「領跌」趨勢明顯,新北市餘屋賣壓尤其沉重。

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今年第2季國泰房地產指數

根據今年第2季國泰全國房地產指數顯示,全台第2季推案總金額3891億元,較上季成長23.5%,除新北市之外,其他5大都會區推案金額成長逾4成;台北市、高雄市第2季新屋房價跌幅皆逾5%,雖然新北市房價每坪38.35萬元、季跌幅僅0.81%,但新北市推案量高、市場餘屋多,成交量指數也明顯下滑,顯示新北市房市反轉力道強,市場餘屋將成為嚴重賣壓。

桃竹地區預售、新成屋每坪22.23萬元、季漲5.97%,台中市每坪21.42萬元、季漲3.95%。

德明財經科技大學副教授花敬群分析,政府打房雖有些效果,但僅造成市場上購屋觀望、延後購屋的氣氛,真正造成雙北市、高雄房價下滑主因是市場景氣循環。

尤其台北市、新北市房價都比去年同期低,代表房價支撐力道已相當薄弱,新北市新推案量不減,餘屋過多,但成交量指數卻比上季減少9.45%,顯示新北市衰退格局相當明顯,很有可能成為重大賣壓,不得不慎。

花敬群分析,桃竹地區雖維持高檔盤整,但累積賣壓將成為極大隱憂,很有可能逐漸步入新北市後塵,仍待觀察;而台中市房市也處於高檔結構,後市房價與推案動能較少,再加上以往長期餘屋問題,後續變數也大。

房價「漲」聲不再?內政部營建署昨(30)日公布今年第1季房價所得比,台北市房價所得比為14.6倍,比前一季15.01倍略降。由此最新數字中,台北市不再是全球最難買房的城市,改由房價所得比14.9倍的香港取得第一名。

房價所得比 終於降了

房價所得比是以房地產實價登錄的中位數房屋總價,除以財政部所得稅申報的家戶年支配所得中位數所得的數字,意味著民眾得要14.6年不吃不喝,才能在台北市買房。

全國今年第1季房價所得比為7.51倍,前季為8.37倍,除了屏東縣外,各縣市的房價所得比全數下降。計畫協同主持人、政大地政系教授林秋瑾說,民眾買房總價下降,因此房價所得比下降。

房價所得比降,主因是中位數房價下跌。林秋瑾指出,今年第1季推估的所得有增加,但相比之下房價的跌幅比較多,間接也顯示民眾買房的總價有下降。

營建署今年4月公布第一份採實價登錄計算的房價所得比時,台北市15.01倍、新北市12.67倍分居全球一、三名,引發各界重視,財政部、央行也加緊腳步打房。如今新一季數字略為下降,台北市已不再是最難買房的城市,但與新北市仍分居二、三名。

除房價所得比外,代表每月所得與房貸比例的貸款負擔率同樣下修,其中台北市的房貸負擔率從前一季的63.37%降為61.87%,是2012年第二季以來的新低;新北市52.53%也比上季低,顯示民眾的房價負擔能力有略為提升。

林秋瑾說明,貸款負擔率大於50%是負擔力低,40%到50%負擔力屬偏低,30%到40%則是略低,小於30%才是屬於可合理負擔的範圍。

依營建署提供的資料,亞洲主要城市的貸款負擔率,香港今年第一季為50.42%,東京去年為40.84%,首爾去年第3季為39.34%,顯示雙北市的房價仍然偏高。

營建署從下一季開始將不再舉辦記者會發布房價所得比資訊,改為直接放在內政部不動產資訊平台上。

學者:供過於求是關鍵

內政部營建署公布今年第1季房價所得比,雙北皆比上一季微降,是否代表政府打房奏效,學者認為,房市去年就出現衰退跡象,市場供過於求應該比打房更關鍵。

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示,去年底開始市場已供過於求,房價已經到底,加上今年底又有七合一選舉,更多不確定變數,價格自然會往下掉。

至於房仲資料顯示中南部部分預售屋價格仍在上揚,莊孟翰則認為那只是開價,真正成交價應該不會那麼高。

莊孟翰預估,接下來三季的房價所得比應該仍會呈現下降趨勢,但不會一下子就掉到行政院長江宜樺所講的10倍,「這個目標今年不可能達成」。

 

FROM聯合新聞http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=196393

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