20141201na_03  熱錢流進海外不動產市場已成趨勢。
精華區房價一去不回頭,「高房價」成為十大民怨之首。

2014年不動產市場受到九合一選舉影響甚深,政府使出最有效管控房市的兩大手段:查稅及限貸,加上利空消息不斷,截至9月為止,全台買賣移轉件數24.1萬棟,預估全年交易量為32-33萬棟,為2003年SARS以來的新低紀錄!然而,根據全國不動產企研室觀察,目前台灣游資仍然充沛、長期低利率,且遺贈稅調降10%後,資金流入房市,就台灣房市長期觀察下來,選舉畢竟是非經濟因素,只會短暫干擾房市,民眾仍有自住、置產、投資和節稅需求,預計選舉過後、利空出盡,房市交易仍然回歸民眾購屋基本需求面。

趨勢一、選舉凍房市 炒作投資客全面縮手
精華區房價一去不回頭,「高房價」成為2014年民眾心中十大民怨之首,九合一選舉、總統大選接力上陣,政府管控房市交易查稅更不手軟,從年初的豪宅稅、囤屋稅及房地合一稅制修法,亦步亦趨地調控房市,使得投資客不敢冒然進場,也讓有自住需求的購屋族觀望、買賣雙方對於價格認定分歧,造成房市交易急凍!

然而依照往年選舉經驗,候選人喊出的打房政策在選後由於諸多現實因素導致難以實現而不了了之,房市交易仍回歸基本需求面為考量。全國不動產總經理石吉平指出,自住客從第三季末起已因成家自住實質需求紛紛進場購屋,預期從2014年年底至2015年上半年遞延性買盤大舉釋出,屆時房市交易量將隨之放大。

趨勢二、房地合一稅 輕稅簡政
房地合一稅隨著財政部一點一滴地釋出消息,稅改方向也越來越明朗,目前確定稅改方案朝著與所得稅分離課稅、有獲利才課稅的方向修改,且持有自用住宅滿5年、總價3000萬元以下者可享有免稅優惠,對於自住族而言是一大利多,然而2016年房地合一上路後,只打到交易量的奢侈稅也將隨之以停徵方式退場,市況可望回穩。

但目前房地合一稅改方向所提出的「總價3000萬元以下者可享有免稅優惠」,也可能導致受到打壓的資金往外流竄,石吉平分析,政府對於房市的管制,反而將熱錢趕往非管制區及低總價小宅尋找出路,以及尚未被納入管制範圍的農地,因只要取得農地農用證明,移轉於自然人時不需繳納土地增值稅,像是宜蘭、花蓮及台東地區已是投資客獵地新天堂,買賣農地成為全民運動。

銀行認為房市極可能進入調整周期。

趨勢三、銀行晴天送傘 雨天收傘
中央銀行總裁彭淮南6月底宣布擴大信用管制區及調降豪宅認定標準,且緊縮第二戶以上貸款成數,加上銀行認為房市極可能進入調整周期而看跌房價,因此「晴天送傘、雨天收傘」態勢更加顯著。

全國不動產企研室主任張瀞勻認為,銀行緊縮銀根使得投資客資金周轉壓力急速拉高,下半年幾乎全面退場,2015年房市走向仍要看銀行政策如何變動,目前自住首購族房貸約可貸七至八成,而第二屋以上因銀行對標的物鑑估價保守導致實際可貸款成數僅五至六成,況且金管會又下令,明年起三年內不動產放款準備金須從1%提高到1.5%,放款成本大幅提升,未來非首購的房貸審核,鑑估價及放款成數趨嚴,建議買方申請房貸時,第一要件是平日維持良好的個人信用,找熟悉的往來銀行申貸,再來才是擔保品(房屋)本身的條件。

趨勢四、游資無處走 錢進海外成趨勢
然而政府利用管控政策、縮銀根掐緊房市,使得2014年不動產交易呈現低迷,但另一方面台灣缺乏多元投資管道、游資仍多及利率偏低,民眾仍有投資需求,因此熱錢流進海外不動產市場已成趨勢,尤其是鄰近的日本因文化相近、申奧成功及安倍三支箭射出,成功抬升經濟復甦活絡,股市房市都回溫,跨國置產對於投資置產族而言極具吸引力。建議國人投資海外不動產時,除了考量高租金投報及增值空間,仍應選擇政經穩定、法令健全的民主成熟國家為宜,並注意匯率變化,且以閒置資金為佳,以免在有資金變現需求時,卻因匯率而產生差損!

趨勢五、選後烏雲散盡 低總價小宅稱王
如前言,選戰過後,房市交易回歸基本需求面,仍由自住換屋族支撐買盤,石吉平指出,2015年低總價小宅將保有基本盤,且建商和代銷公司也會為求加快去化速度,推案坪數以中小坪數為主,不僅符合現代人小家庭住宅需求,入手門檻也較低。

而明年7月還有一項關鍵政策「容積獎勵限縮」上路,預估上半年建商搶照熱潮不退,供給量只會多不會少,但在眾案齊發之下,房價不分區域齊漲的現象已經過去了,交易量將呈現個案表現,肯用心、有品質、品牌口碑的建商將創下銷售佳績!

趨勢六、止漲量縮 總統大選考驗房市
而台灣房市每逢選舉總會造成市場波瀾,2014年1-9月全台買賣移轉量年減率已達12%,在11月九合一選舉落幕後,預估2014年全年度買賣移轉量將達32-33萬棟,但2016年3月還有總統大選,在這段期間內,台灣房市冷熱交替現象更加顯著。

全國不動產認為,2015年上半年將呈現止漲量增,選後遞延性買盤將全面出籠,但此時唯有適度讓利的建商和賣方才能縮短去化天數,且房地合一即將在後年上路,也增加賣方提前出脫的意願,交易量將放大;而2015年下半年至2016年總統大選前,因政局混沌不明加上農曆新年因素,購屋族抱持觀望態度,預估將呈現價平量縮的現象;總統大選後,還有研議多時的房地合一稅上路,未來經由租稅轉嫁,賣方將調高售價,購屋族負擔加重,呈現價漲量縮的態勢。

FROM:聯合新聞http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20141203/36243091/2015%E5%B9%B4%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%85%AD%E5%A4%A7%E8%B6%A8%E5%8B%A2%EF%BC%9A%E6%AD%A2%E6%BC%B2%E9%87%8F%E5%A2%9E%E3%80%81%E4%BD%8E%E7%B8%BD%E5%83%B9%E5%B0%8F%E5%AE%85%E7%82%BA%E7%8E%8B%E9%81%93

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