期貨女王:雖然我也覺得不妥但只要有議題 大家可以丟出來討論 我覺得是很好的事~

柯文哲打房說 財金部會搖頭
北市長建議第二戶不准貸款 張盛和:銀行衝擊大 曾銘宗:影響中產階級換屋 央行:將招民怨

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台北市長柯文哲昨天到松山霞海城隍廟上香祈福。 記者屠惠剛/攝影

台北市長柯文哲拋出新議題引發討論,他建議第二戶房子不准貸款,以抑制房價。有決策權的財金部會並不準備埋單,中央銀行、財政部和金管會都不贊同,認為規定過嚴、衝擊銀行過大;不利中產階級換屋,將招致民怨。

財政部長張盛和昨(23)日表示,規定過嚴、可行性不高,也會衝擊銀行業務;金管會主委曾銘宗說,對中產階級換屋影響很大,健全房市不能用單一藥方。

兩首長都將決策權責指向中央銀行, 張盛和表示,是否不准第二戶貸款,涉及中央銀行職掌;曾銘宗指出,第二戶不能貸款屬於選擇性信用管制。中央銀行官員昨天也說話了,認為柯文哲的建議將增加民眾換屋、替小孩置產的困難,且政策太過強硬,恐招致民怨。

央行官員說,就連「房市空頭總司令」張金鶚也認為過於嚴苛,有些民眾買第二棟房並非炒房、而是有自住需求。

央行目前已實施選擇性信用管制,對房價漲幅較高的大台北、桃園地區祭出貸款限制,同一名下、第二棟房的貸款成數最多六成。

官員指出,僅限制貸款成數便已接獲不少民眾陳情,強調自己並非投資客,只是有換屋需求,購進新屋時,舊屋還沒售出,新屋貸款成數受限,得拿出更多自備款,壓力很大。還有一種情況是三代同堂、房子不夠住,須另外添購。

央行官員說,通常上述情況,銀行會建議民眾,用另一半的名字購屋,避免貸款成數受限。

據央行統計,緊縮房貸,僅能影響全台28.5%的屋主,因為超過七成屋主直接用現金買房。第二棟房子不准貸款對資金雄厚的現金購屋族絲毫沒影響。

柯文哲的建議是想打房,但卻會打到銀行。張盛和表示,如果第二戶不能貸款,那銀行業務怎麼辦?任何政策都不宜偏廢。第二戶不能貸款的作法過嚴,像房屋稅自用住宅定義都訂三戶為限了。

曾銘宗則表示,要讓房市健全發展,不可能用單一藥方,單一藥方會有其局限性,也會有後遺症。

曾銘宗說,謝謝柯P的建議,但是否採取這麼強的措施,有兩點必須考慮。

第一,有些人的第一戶是只有十幾坪,有些人則是二、三百坪,用戶數作定義,在執行上、公平性上可能有爭議。

第二,換屋的中產階級怎麼辦?從小房子換大一點房子,但在換屋前原有房子不見得可以馬上賣掉,不准第二房貸款對中產階級影響非常大。

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資料來源:採訪所得  記者邱金蘭、陳美君/製表

柯P打房術如何 看大陸就知
柯P針對北市房價居高不下,拋出「第二房禁貸」、「重課房屋稅」的議題。議論紛紛,新年新議題!

房價是供給與需求的產物。房地產的需求主要與投資、自用有關。房地產投資客希望房價飆高,因這是投資房產資本利得的來源。相對的,自(用)住民眾則希望房價愈低愈好,在經濟能力內可以用得起房屋。這種投資/自用房價期望的衝突,就是大有為政府要作的事。柯P衝此而來,但方式會產生反效果。

假設台北市每一個人,都可得到所需房屋之充分滿足與保障,投資客就難以引導房價飆漲。但政府也要提供專區,供外來人口使用。新加坡公共住宅/投資區隔政策,是一個很好案例。

房地產屬高槓桿的金融商品。假設某甲買一單位一百萬的房屋,自備廿萬,向銀行貸款八十萬。所以,銀行較購屋者承擔四倍的風險。當某甲一年後以一二○萬的房價出售,則某甲可得一○○%的年報酬率,不是廿%。這種金融槓桿,會迷倒眾多投資客。

此外,房地產價格通常以「區域」作為基礎,至少含數十個單位的同區域中,任何成交一單位的價格上漲,在該區域的民眾會認為,該區的房屋價格已呈同比例上漲。這種房地產區域價格的模糊性,創造了房地產價格易被操縱的特性。加上一般民眾有「追漲殺跌」的追隨者心態,讓可憎的有心人有機可乘。

所以,房地產金融槓桿效果、區域價格的模糊性、民眾的追漲殺跌、銀行較購屋者承擔數倍風險、政府擔心房價下跌時金融體系會承擔過多風險,致房價易漲難跌。

房地產交易市場的資訊透明化,可有效降低房價操縱現象。透明的房地產交易資訊,可提供買賣房屋者,有效區別每單位房屋價值的資訊。所以,可憎的房地產投資客或地產商,不易操縱房價,也不會產生類似「精華保留屋」的誤導性行銷方法。美國房地產交易資訊透明化的制度,值供參考。

中國大陸這波房地產資產泡沫形成過程中,政府一再嘗試各種「宏觀調控」、「打房政策」,調控房價,不乏祭出與柯P類似的打房政策。最終,形成房價愈打愈高的資產泡沫。如:限制奢侈房的建造,民眾反而因供給減少下搶購奢侈房,致奢侈房價一路飆漲。

柯P的「第二房禁貸」措施,會提高買賣房地產之資金成本。再者,柯P以重課房屋稅的方式,制衡擁有超高坪數的家庭,也是一種「羊毛出羊身上」的價格反效果政策。擁有第二房、較大坪數的家庭,代表其財富所得偏高,這些交易成本都是未來房價飆漲的直接要素。

職是之故,柯P在未詳實研究房價理論前,應多關注:「住(用)者有其屋」、「房地產交易資訊透明化」等議題!

FROM聯合新聞http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=7307&art_id=720693&ref=tab20150224

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