Q:想請教您,目前台灣房價這麼高,還可以買嗎?

A:該不該買房,要看你買房子是為了什麼?

如果是要投機賺價差,那麼就算現在房價再高,只要你認為還會漲,沒有崩盤之前你都可以買。如果你無法判斷會不會繼續漲,那就安份一點囉!

投機客怎麼判斷房價會不會再漲?如果我知道,我才不說,自己偷偷賺就好了。更何況,我懷疑有人真的能判斷房價會漲還是跌?畢竟賭徒很多,博的就是運氣和膽識,但是賭王可就很少了。

如果是要投資賺房租,那麼現在房價的高低,以及短期內的漲跌,就不那麼重要了。你要考慮的是投資報酬率有多少?符合你的預期嗎?如果算一算之後發現報酬率不怎麼理想,那就另外找投資標的囉!

根據小資族可能遇到的情況來試算一下報酬率。有一間房子目前的價格為300萬,出租後每個月可以收到1萬元的租金,算起來每年租金的報酬率就是4%。看起來好像還不錯,但其實沒有這麼簡單。

假設你自備款有150萬,另外借了150萬來買這間房子,以2%的利息分20年償還,那麼你每個月要繳的房貸本息就是7,589元。因為房租還多於貸款,所以看起來好像是房客在幫你繳貸款,20年後你就淨賺到一間房子,感覺真不錯!

可是真正的情況是,你投資了150萬元,每個月只能拿回2,411元,一年總共賺到28,932元,年報酬才只有1.93%而已。而且如果再把稅、房屋的維護成本或是沒有租出去的時間都考慮進來,可能一下子就把這兩萬多元的收入都扣光了。

或者,我20年後用500萬把房子賣掉,就算現在的報酬率算起來是負的也沒關係,因為把賺到的200萬價差加進去,報酬率應該還是很不錯的。

這個想法有幾個問題。

首先,20年後,你買的房子老了20歲,價值會減損,甚至你必須花很多的資金維護管線、設施,或是重新裝潢,才能脫手,會不會到時候花的錢其實還比賺到的價差多?其次,20年前100元的購買力,現在要132元才能相抵,這是通膨造成的,在計算長期報酬率時一定要考慮進去。最重要的是,沒有人知道20年後的價格到底怎樣?而你投資的時候,難道可以根據一個無法計算的報酬率來做決策嗎?

在投資的時候,請考慮每年固定的現金流入與支出就好。你花了多少本金?每年可以收到多少現金?要支付多少費用出去?用這些資料來算你這筆投資真正的年報酬率。

如果是要自住,重點不在價差或報酬,甚至你不見得只能考慮買房,就算是用租的,一樣能達成你需要一個住所的目標。

很多人都覺得房租繳起來很不甘願,並認為繳房貸也是一種強迫儲蓄,其實都忘了房貸利息也是不會再回來的支出,而取得住所本來就要花費成本。

那麼,要怎麼決定該買房還是租房呢?首先,如果你的工作地點會有比較大的變動,租房可能是比較理想的選擇,因為你的生活支出中,居住和交通這兩筆費用常常是會有相關的,你可能住得離工作地點近一點,交通就比較省,但是居住的支出會比較貴;住得遠一點則相反。

但一旦買了房,就失去調整的彈性了。說不定換了工作,你花在居住的錢本來就多,工作地點又變遠,你的交通費暴增,生活就會辛苦許多。

你可以抉擇一下,是要保留那一兩百萬元頭期款的運用機會,還是將這筆資金綁在房子上?買了房子,那筆資金就綁在房子上,如果房價沒有漲,你甚至還逐漸因為通膨損失了購買力。但如果你懂投資,要贏過通膨其實不算太難,甚至績效好的話還可以有更好的獲利。

很多人都用「買不買得起」來決定要買還是要租,但是很多人越買不起卻越要買房,結果就是失去了讓自己過正常生活的能力,並且承擔太大的財務風險。真的重視自己財務健康的人,往往都是透過上述的這些思考的過程,就能夠知道,自己應該要買房比較好,還是租房?

作者簡介_Buffettism (李柏鋒)
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台灣大學生態學與演化生物學研究所博士候選人,經營USA STOCK的美股投資部落格,討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法,目前為PTT全方位理財規劃顧問討論板以及海外投資板兩個板的板主。

FROM:商周http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=3932&pnumber=3

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