Q：想請教您，目前台灣房價這麼高，還可以買嗎？
A：該不該買房，要看你買房子是為了什麼？
如果是要投機賺價差，那麼就算現在房價再高，只要你認為還會漲，沒有崩盤之前你都可以買。如果你無法判斷會不會繼續漲，那就安份一點囉！
投機客怎麼判斷房價會不會再漲？如果我知道，我才不說，自己偷偷賺就好了。更何況，我懷疑有人真的能判斷房價會漲還是跌？畢竟賭徒很多，博的就是運氣和膽識，但是賭王可就很少了。
如果是要投資賺房租，那麼現在房價的高低，以及短期內的漲跌，就不那麼重要了。你要考慮的是投資報酬率有多少？符合你的預期嗎？如果算一算之後發現報酬率不怎麼理想，那就另外找投資標的囉！
根據小資族可能遇到的情況來試算一下報酬率。有一間房子目前的價格為300萬，出租後每個月可以收到1萬元的租金，算起來每年租金的報酬率就是4％。看起來好像還不錯，但其實沒有這麼簡單。
假設你自備款有150萬，另外借了150萬來買這間房子，以2％的利息分20年償還，那麼你每個月要繳的房貸本息就是7,589元。因為房租還多於貸款，所以看起來好像是房客在幫你繳貸款，20年後你就淨賺到一間房子，感覺真不錯！
可是真正的情況是，你投資了150萬元，每個月只能拿回2,411元，一年總共賺到28,932元，年報酬才只有1.93％而已。而且如果再把稅、房屋的維護成本或是沒有租出去的時間都考慮進來，可能一下子就把這兩萬多元的收入都扣光了。
或者，我20年後用500萬把房子賣掉，就算現在的報酬率算起來是負的也沒關係，因為把賺到的200萬價差加進去，報酬率應該還是很不錯的。
這個想法有幾個問題。
首先，20年後，你買的房子老了20歲，價值會減損，甚至你必須花很多的資金維護管線、設施，或是重新裝潢，才能脫手，會不會到時候花的錢其實還比賺到的價差多？其次，20年前100元的購買力，現在要132元才能相抵，這是通膨造成的，在計算長期報酬率時一定要考慮進去。最重要的是，沒有人知道20年後的價格到底怎樣？而你投資的時候，難道可以根據一個無法計算的報酬率來做決策嗎？
在投資的時候，請考慮每年固定的現金流入與支出就好。你花了多少本金？每年可以收到多少現金？要支付多少費用出去？用這些資料來算你這筆投資真正的年報酬率。
如果是要自住，重點不在價差或報酬，甚至你不見得只能考慮買房，就算是用租的，一樣能達成你需要一個住所的目標。
很多人都覺得房租繳起來很不甘願，並認為繳房貸也是一種強迫儲蓄，其實都忘了房貸利息也是不會再回來的支出，而取得住所本來就要花費成本。
那麼，要怎麼決定該買房還是租房呢？首先，如果你的工作地點會有比較大的變動，租房可能是比較理想的選擇，因為你的生活支出中，居住和交通這兩筆費用常常是會有相關的，你可能住得離工作地點近一點，交通就比較省，但是居住的支出會比較貴；住得遠一點則相反。
但一旦買了房，就失去調整的彈性了。說不定換了工作，你花在居住的錢本來就多，工作地點又變遠，你的交通費暴增，生活就會辛苦許多。
你可以抉擇一下，是要保留那一兩百萬元頭期款的運用機會，還是將這筆資金綁在房子上？買了房子，那筆資金就綁在房子上，如果房價沒有漲，你甚至還逐漸因為通膨損失了購買力。但如果你懂投資，要贏過通膨其實不算太難，甚至績效好的話還可以有更好的獲利。
很多人都用「買不買得起」來決定要買還是要租，但是很多人越買不起卻越要買房，結果就是失去了讓自己過正常生活的能力，並且承擔太大的財務風險。真的重視自己財務健康的人，往往都是透過上述的這些思考的過程，就能夠知道，自己應該要買房比較好，還是租房？
作者簡介_Buffettism (李柏鋒)
隱藏
台灣大學生態學與演化生物學研究所博士候選人，經營USA STOCK的美股投資部落格，討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法，目前為PTT全方位理財規劃顧問討論板以及海外投資板兩個板的板主。
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