房地合一實價課稅定調將採分離課稅，但稅率可能不只一個。財政部官員指出，分離課稅是將不動產交易所得與當年度其他所得分開，但擬採累進課稅，所得高者課得重、所得低者課得輕。
官員表示，每年的不動產交易棟數約為40萬戶，房地合一實價課稅上路後，一定會比照房屋交易所得有「重購退稅」制度，讓換屋族免稅。加上房地合一會有自住、長期持有與農地持有的優惠，受影響的戶數不會過大。
財政部官員指出，不動產交易所得性質特殊，通常持有超過一年且所得額很高，與當年度所得性質不同，因此應分離課稅、分開計算稅額。
若採累進課稅，可依所得高低，以扣除累進差額的方式，分段課不同稅率。官員舉例，韓國對持有2年以上的不動產，就是採累進課稅，稅率比照一般年度所得為6%~38%，但與年度所得分開計稅。
官員指出，房地合一課稅後，還有鼓勵地方政府提高土地公告現值的附帶好處。土增稅是地方稅、所得稅是國稅，未來土增稅與所得稅將採「稅基減稅基」的方式避免雙重課稅。換句話說，土增稅稅基愈高，所得稅的稅基就會愈低，民眾要繳的所得稅也愈少。
至於「稅基相減」怎麼算？
官員舉例，若成本為2500萬元的房地，以4000萬元售出，當年買入時土地時公告土地現值為300萬元，出售時已漲成700萬元，漲價總數額為400萬元。因此，房地所得為4000萬元的售價減去2500萬元的成本，再減去400萬元的漲價總數額，剩下1100萬元就是要課所得稅的獲利所得。
財政部官員說，未來地方政府調高公告現值的阻力將會減少，如果公告現值調高到與市價相同，讓土增稅可實價課稅，「所得稅不課也無所謂」。
房地合一課稅 要防範假外資
各界關注財政部推動房地合一稅改，安永會計師蔡雅萍提醒，未來房地合一課稅稅率一定要考慮外資（非居住者）的問題，分離課稅20%，若外資適用的稅率低於本國人的稅率，就會出現假外資的問題。
財政部高層指出，房地合一實價課稅方案中，外資的稅率不會低於本國人，以免假外資出現。不過，是否對外資訂出比本國人更高的稅率，則要看各界是否有「抑制外資炒房」的共識，目前尚在研議中。
針對外資炒房的問題，財政部官員指出，其他國家是在交易稅制中建立相關機制，如香港對外資加課15%的印花稅、新加坡對外資課10%的印花稅等，但我國的奢侈稅對外資並無訂定差別稅率。
蔡雅萍表示，台灣房價過高除與空屋率偏高有關外，稅制也要檢討，但財政部對房地合一實價課稅的規劃方向，並未對外籍人士出售不動產訂定特別規範，也沒有課額外的交易稅。
蔡雅萍也提醒，房地合一稅制不能訂出法案上路後、買入的不動產才適用新制的「日出條款」。若有日出條款，很多民眾就會安排假交易墊高成本，恐讓房地合一稅制形同具文。
FROM聯合新聞http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=296576 http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=296575
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