房地合一實價課稅定調將採分離課稅,但稅率可能不只一個。財政部官員指出,分離課稅是將不動產交易所得與當年度其他所得分開,但擬採累進課稅,所得高者課得重、所得低者課得輕。

官員表示,每年的不動產交易棟數約為40萬戶,房地合一實價課稅上路後,一定會比照房屋交易所得有「重購退稅」制度,讓換屋族免稅。加上房地合一會有自住、長期持有與農地持有的優惠,受影響的戶數不會過大。

財政部官員指出,不動產交易所得性質特殊,通常持有超過一年且所得額很高,與當年度所得性質不同,因此應分離課稅、分開計算稅額。

若採累進課稅,可依所得高低,以扣除累進差額的方式,分段課不同稅率。官員舉例,韓國對持有2年以上的不動產,就是採累進課稅,稅率比照一般年度所得為6%~38%,但與年度所得分開計稅。

官員指出,房地合一課稅後,還有鼓勵地方政府提高土地公告現值的附帶好處。土增稅是地方稅、所得稅是國稅,未來土增稅與所得稅將採「稅基減稅基」的方式避免雙重課稅。換句話說,土增稅稅基愈高,所得稅的稅基就會愈低,民眾要繳的所得稅也愈少。

至於「稅基相減」怎麼算?

官員舉例,若成本為2500萬元的房地,以4000萬元售出,當年買入時土地時公告土地現值為300萬元,出售時已漲成700萬元,漲價總數額為400萬元。因此,房地所得為4000萬元的售價減去2500萬元的成本,再減去400萬元的漲價總數額,剩下1100萬元就是要課所得稅的獲利所得。

財政部官員說,未來地方政府調高公告現值的阻力將會減少,如果公告現值調高到與市價相同,讓土增稅可實價課稅,「所得稅不課也無所謂」。

房地合一課稅 要防範假外資

各界關注財政部推動房地合一稅改,安永會計師蔡雅萍提醒,未來房地合一課稅稅率一定要考慮外資(非居住者)的問題,分離課稅20%,若外資適用的稅率低於本國人的稅率,就會出現假外資的問題。

財政部高層指出,房地合一實價課稅方案中,外資的稅率不會低於本國人,以免假外資出現。不過,是否對外資訂出比本國人更高的稅率,則要看各界是否有「抑制外資炒房」的共識,目前尚在研議中。

針對外資炒房的問題,財政部官員指出,其他國家是在交易稅制中建立相關機制,如香港對外資加課15%的印花稅、新加坡對外資課10%的印花稅等,但我國的奢侈稅對外資並無訂定差別稅率。

蔡雅萍表示,台灣房價過高除與空屋率偏高有關外,稅制也要檢討,但財政部對房地合一實價課稅的規劃方向,並未對外籍人士出售不動產訂定特別規範,也沒有課額外的交易稅。

蔡雅萍也提醒,房地合一稅制不能訂出法案上路後、買入的不動產才適用新制的「日出條款」。若有日出條款,很多民眾就會安排假交易墊高成本,恐讓房地合一稅制形同具文。

FROM聯合新聞http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=296576 http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=296575

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