讀者提問:

我們是今年打算買房的首購族,看房已經超過半年,我們注意到目前市面上有些大型造鎮的建案,雖然週邊發展還不成熟,但是價格比較親民,建商也同步規劃一些民生商場、公共娛樂設施進駐,附近也有學校興建工程。然而,這些動輒幾千戶的大型造鎮計劃,不曉得以房市氛圍來看,現在是不是好的買房時機?特別是最近政府也公開表示「合宜住宅」是錯誤政策,似乎也打了大型造鎮建案一個巴掌。請問子房老師怎麼看呢?

子房觀點:

一個城市的成長發展,有兩個重點方向。一個是新市區建設,一個是舊市區更新。

如果城市的人口持續擴大成長,為了追求都市發展,這兩條路都必須要走。

舊市區更新,也就是我們所謂的「都市更新」。由於台灣是採土地私有制,在都市更新方面不像土地國有制國家那麼有效率,加上台灣目前都市更新條例的修法爭議,即使政府有心全力發展都市更新,其實也是緩不濟急。所以為什麼「都市更新條例」自民國87年公佈至今十幾年,實際上還是看不出太多都市裡有老舊公寓被更新的實績。

反倒是新市區建設,以北台灣為例,台北市有北投奇岩重劃區、內湖五期重劃區,新北市有新莊副都心、頭前重劃區、淡海新市鎮、林口新市鎮、五股洲子洋重劃區等,桃園縣有青埔高鐵特定區、八德擴大都市計劃地區等。倘若再加上浮州合宜住宅、A7合宜住宅,這些新興重劃區的大型建案越來越多。最近爭議頗多的遠雄集團,其實就是大型造鎮開發的佼佼者。因為土地取得便宜,加上一次大量建築可以壓低營建成本,倘若建案熱銷,利潤頗為可觀。

都市的實質發展是跟著人口的成長走,依據中華民國統計網的資料:

台北市的人口,自2010年以來持續四年成長,每年人口增加率保持在 4.35% ~ 12.29%。
新北市的人口,自2010年以來也是持續四年成長,每年人口增加率保持在 3.97% ~ 6.12%。
桃園縣的人口,自2010年以來也是持續四年成長,每年人口增加率保持在 5.62% ~ 11.76%。
從統計資料來看,如果該城市的人口是持續成長的,也可以反映到房地產面:都市更新類產品長期來看是仍是穩賺或保值,新市區建設的造鎮計劃也會有一定程度基本面支持。倘若加上大眾運輸導向發展(transit-oriented development,簡稱TOD)的規劃,跟著捷運站造鎮開發,其實也提供首購族很好的產品選擇。

最怕就是明明有些城市人口持續萎縮,建商還要拼命往外造鎮推案時,一旦房市反轉,大量賣不掉的房子會被打入不良債權市場。

若是不幸住在這樣的社區裡面,資產價值只怕是兇多吉少囉!

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM美國國際認證不動產投資師,現任外商房地產投資顧問,香港私募基金董事,台北科技大學兼任講師,Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務,產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

FROM: 商周http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=8030&path=c&pnumber=1

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