11月29日九合一選舉後的台灣股市連著兩天跌掉快2%,但營建股卻逆勢大漲約5.7%。不動產業者與股市投資人高喊著「選後房市回溫」,並且透過代銷業者發動暫停推動實價課稅訴求,期待讓已經冷卻好幾個月的房市重新燃起鬥志。然而,經過近一個月的沉澱後,雖然房地合一實價課稅的前景如何尚不可知,但房市大老已宣稱未來七年房市難以復甦,房市無法在選後回溫看來已成為事實。

2014年算是完了,2015年又會如何

政府各項政策,只會落在「改革」與「保守」兩極端

一年多前有媒體問我,2014年會如何?我說:「我們是不是覺得今(2013)年很混亂,但是我告訴你,明年會更亂。」同樣的,近一兩個月也有不少媒體問我對明年的看法,我的答案還是「我們是不是覺得今(2014)年很混亂,但是我告訴你,明年會更亂。」但今年我加上一個補充:「2015年的亂是為改革準備與市場調整的開始,也是為市場過去多年所流失的根基的償還。這種亂,基本上是好事。」

當然,我不是預言家,更不懂易理天命這項高深的學問。但我認為,接下來一年多的時間裡,政府所推動的各項政策,會落在「改革」與「保守」的兩極端,也就是可能出現較大的基礎性改革,但也會出現非常明顯的保守作為,「中道」的政策很難發生。因此,2015年的房市會出現更多較大幅度的不確定因素,政府、市場與購屋人,甚至制度改革運動者,都將更為不知所措。

執政黨因為地方選舉大敗,加上黨政結構的重新洗牌,他們對接下來的政策方向確實很難拿捏,但又不能再繼續採取過往「父子騎驢」這種兩面不討好的模式,只好來個看似大破大立,但本質上還是類似保守鄉愿的結果。因此,我認為關於不動產交易所得稅的推動,可能採取不推動或非常保守的方式,不然的話就是「跟你玩真的」,但前者的機率比較高。

不用過度擔心升息,增加幅度有限

此外,我衷心期待明年不要有建商發生財務週轉問題。我認為政府對這種事,絕對會見死不救,因為他不敢也不能救。也許極短期內發生這種事的機率不高,但若市場交易量繼續萎縮,事情早晚仍會發生。這種事一旦發生,市場上就會出現價格的骨牌效應,同時銀行對土地與建築融資的收傘速度也會很快。因為2008年金融風暴的蛇吻驚恐其實還在,而且以目前的金融機構體質還承受得起一定程度的違約損失。這時候,保守必然是銀行的王道。

至於升息的事至少明年上半年不用過度擔心,即使下半年的增幅也一定有限。央行是不會開金融業玩笑的,所以對利率的保守策略,應該也是央行的王道。因此,來自金融面的壓力不再是打房管制,而是保護銀行比保護建商更重要的市場真理。

2015年台灣房市的真正問題:「多殺多」

2015年台灣房市的真正問題,其實是市場自己搞出來的「多殺多」。這項問題的本質來自餘國內非常嚴重的「供給過剩」問題。過去兩年來建商蓋的房子,基本上夠未來十年所需,再加上中古市場原本就存在的大量空屋。從「存量」觀點原本就已經是嚴重的供給過剩,在加上這些年新增的「流量」,更讓問題惡化。

這幾年供給過剩問題沒有發酵的原因,在於投資客與自住客還相信有漲價空間,大家肯用較高的價格買,也放心的用更高的價格賣。這是典型的「預期增值」效果。但是,當市場景氣步入反轉,對房產「預期貶值」的效果,不僅讓自住客開始觀望卻步,更可怕的是讓投資客轉買為賣。亦即,在市場上流動的供給量不再只是建商手上的餘屋,也包含之前建商已經賣給投資客的成交量,再加上有資產者原本手上有多餘房產,希望趁房價仍屬高檔的時候出清獲利的數量。

必須補充說明的是,「實價課稅」明年到底會不會通過是一回事,但未來不動產稅制朝向「實價課稅」的方向則是確定的。這個制度改革方向對未來的台灣房市,有將產生結構性的改變。也就是未來的台灣的不動產稅制,可能不再像過去一樣提供投機炒作天堂的條件,囤房囤地或「只進不出」這種資產階級的房產投資策略,已經開始鬆動。因此,有產階級應該也會開始規劃如何逐步調節資產配置,資產階級財富的房產配置比例,也將出現逐步降低的趨勢。

2015年房市格局:價跌量縮,新成屋與預售屋修正幅度較大

可預見的,2015年的房市會是價跌量縮的格局。但基本上,中古屋市場交易量可再繼續萎縮的空間相對較小,新屋市場的規模萎縮會較大。同樣的,價格的修正幅度也會是中古屋修正較小,新成屋與預售屋修正較大的結構。整體修正幅度我認為大約在一至兩成,亦即中古屋部分除了有都更話題的老舊住宅外,修正幅度應在一成上下,新成屋與預售屋應該會超過一成。至於都更老宅的修正幅度,要嘛最低,要嘛最高,這要看國人到底有沒有認清什麼是都更價值,以及都更條例在明年會不會有較具體的修法。

其實,2015年房市的關鍵意義不在漲跌多少,在於他對房市與相關制度長期結構改變所醞釀的價值。但從實際的發展狀況而言,市場參與者在2015年必須面對來自政治、經濟與市場的諸多震撼,好的與壞的都有。因此我對2015年房市預期的結論是-「迷霧森林,不知所措」。

作者簡介_花敬群

政治大學地政系博士,現職為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授,中華民國住宅學會常務理事,OURs都市改革組織理事。專長是不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策;核心理念為「地盡其利、地利共享」。

from:商周http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=10530&path=c&pnumber=2

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