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滴水不漏
【王立德、陳瑩欣、林巧雁╱台北報導】央行嚴管房市，監控項目一路從修繕貸款、建商周轉金、房貸壽險、個人信用貸款，延伸到理財型房貸。國銀房貸業務主管透露，總行上周已發函給各分行，未來必須積極追蹤理財型房貸「資金用途」，且追蹤時間長達1年，意即央行全面封鎖投資客資金可能來源，務求炒房資金來源「滴水不通」。

據了解，部分銀行已在央行道德勸說下，對舊有房貸的新增貸款（如理財型房貸），發起「必須主動追蹤客戶的資金用途」，追蹤期從3個月起到1年不等。

申辦需先簽聲明書

銀行主管說，目前作法是銀行會請申辦理財型房貸的客戶先簽1張聲明書，說明理財型房貸用途是用於股票、基金或保險，若經查獲不按實申報，銀行可提高利率，「但實務上銀行多半不會主動查證。」
銀行主管解釋，對投資人來說，理財型房貸借款利率約3~4%，額度多可拿到鑑價全額扣除未償還債務，相較保單借款利率5~6%，最高借款成數可達保單價值準備金9成，或是股票質借利率3~6%來說，都是成本較低的資金來源。
央行官員則分析，投資客每借100萬元，若年利率相差達1個百分點，1年就會少1萬元的利息，因此「若能讓投資客資金貴一點，對穩定房市價格就更進一步。」

土銀調整授信原則

央行官員說，我國為自由市場，央行控管房市資金僅能從「量」著手，因此才採限縮以周轉金、修繕貸款、增提擔保品方式增貸等等方式，打擊房市投機行為。
但部分銀行主管也認為，若客戶不在由原本銀行進行投資，將借款資金轉出，後續追蹤資金流向有其困難處，若客戶不願配合，「銀行貿貿然出手，恐有侵犯隱私權，甚至觸犯個資法的嫌疑。」
為避免投資客輕易由銀行端取得資金，央行與金管會聯手打房措施一波比一波嚴謹，特別對不動產放款過度集中的行庫首當其衝，目前房貸和土建融放款2大龍頭土銀、合庫銀，近期就調整授信原則。土銀主管說，已祭出多項控管措施，包括全面收回各分行土地和建築融資權限，統一由授信審查中心逐案討論，增加建商調度資金的難度。

避免土建融續攀升

另在抑制房市動作，土銀採「拒絕承作」條款，除資金審查流程調整以外，業者的土建融申貸槓桿比率，若大於央行設定範圍，且自備款低於3成5，分行端直接拒做，即使財力足夠，但往來建商若徵信過程有疑慮者，分行也可拒做，另外，銀行在沒有取得新增還款的前提下，也可不受理。
土銀評估，目前土建融佔整體授信金額約16.43%，與去年底差不多，為避免土建融續升，相關限縮政策將維持到年底以前都不會改變。土銀總經理蘇樂明昨日表示，銀行內原有放款策略仍會依照「5P原則」為基準，分行如果對放款案件沒有把握，會跟授信審查部溝通，確保放款風險不會擴大。

央行目前不動產管制方向

※時間/不動產管制措施
★2012年7月/央行發函給各銀行，嚴查理財型房貸的資金用途，封鎖投資客利用理財型房貸取得資金
★2012年6月/
◎雙北市8000萬元以上，及其餘縣市5000萬元以上住宅，放款成數不得高於6成、無寬限期
◎豪宅3年內轉貸金額不得超過原貸餘額，亦不可增貸
◎銀行定期繳交豪宅貸款雙周報，以利主管機關監控
◎不得以個人低利信貸，作為豪宅購屋貸款周轉金
★2011年6月/土地擔保融資，放款成數上限6成5，且不得另以周轉金或其他名目，額外增加貸款
★2011年1月/道德勸說銀行嚴格追蹤房貸及房屋修繕貸款等相關項目資金用途
★2010年6月/
◎雙北市等13個管制區，第2棟房貸放款成數上限6成
◎銀行定期需繳交房市雙周報，土建融報告等給央行審查
資料來源：央行、各銀行

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