讀者提問:

我是一個西餐廳的廚師,月薪大概4萬,工作經驗5年左右,也算是個小師父。最近幾個同梯的朋友都跑去當賣房業務,催我買房子投資賺錢。我家裡雖然不富裕,但還有一間透天厝。當初父母也是繳貸款很久才買下這棟房子,我現在也每月貢獻1萬元回去給兩老減輕負擔,盡點孝心。只是覺得自己這樣存錢很慢,連存個100萬頭期款大概也要8年吧!我在服務業裡算勞動力很大的,十年後也不知道可以再操多久,很想靠房地產翻身。朋友說我可以用現在這棟房子去貸款,再拿現金去投資預售屋賺價差,請問這樣可行性大嗎?

子房觀點:

簡單的說,想在房地產賺錢,我歸納出三桶金路線。

第一桶金,沒錢沒人脈,賺仲介顧問金

其實就像你朋友現在正在做的,賣房子賺仲介佣金。或者,只要是用技術勞力在房地產業裡賺取服務費,比如估價師或者建築師,都算是賺這種錢。

第二桶,沒錢有人脈,賺操盤整合金

這點應該算是第一桶金的升級版,有金主跟著從你的技術服務或仲介賺到幾次錢,有了一定的信任基礎後,願意拿一筆資金請你幫他操盤。這時候,你可以用技術入股的方式,或者說好從幫他賺的錢裏面抽固定比例當作獎金。有些小建商互相插股投資,或者私募基金經理人操盤,都算是賺這種錢。

第三桶,有錢有人脈,賺借力使力金

其實房地產最大的門檻在於資金。但是一旦過了門檻,許多銀行都爭相與你做生意。因為,房地產對於銀行來說,跟企業信用貸款比較起來,房地產的擔保價值更讓人看得懂,借款評估更為方便。因此,有些富人買房子投資,有人脈的往來銀行願意用房貸與信貸合併借錢給他,所以他能夠用很少的資金,賺到最大槓桿的錢。

回到你的個案,我覺得你目前的同梯朋友正在賺「第一桶金」,卻要你用「第三桶金」的投資方式誘導你買房子;坦白說,我認為這是不對的。

「第三桶金」需要投資人有很好的收入條件,否則銀行核貸的利率會偏高。同時,跟銀行借錢來投資預售屋,會有雙重壓力:第一是銀行借貸每月還款的壓力,第二是建商完工付款的壓力。如果這一切都只靠最後「預售屋換約」這件事是否成功來解決,其實是風險很高的。

舉例來說,今天餐廳來了一通電話,說一個月內可能某天要包下整個餐廳一天,打算開100桌流水席,算算若一桌1萬,就有100萬的收入,感覺很棒。但是接受訂單的前提是,你必須要準備好所有食材,一旦前晚接到通知,隔天一早就要馬上出菜。所以,你必須要先把價值約50萬的食材先買好。但是算算你手邊只有10萬,所以需要再向錢莊借40萬,利息以天計。所以為了接這一訂單,你必須先付50萬買食材,手上還多出有40萬的借貸。客戶也沒有確定說哪一天會辦流水席,萬一延到這個月最後一天才辦,錢莊利息早吃掉你利潤。萬一取消沒辦,這可賠了一屁股債。

在我看來,你朋友要你做的預售屋投資,跟上面這個例子很像。試問,你覺得餐廳接這樣的訂單合適嗎?如果你是老闆,會不會覺得風險太高?

股票圈有個擦鞋童理論(shoeshine boy theory),指當沒有什麼資金的擦鞋童也在談論股票投資時,就是市場太熱,股票將要下跌。如果現在預售屋都要慫恿廚師想辦法貸款去買了,你覺得下一手承接的買方會是誰呢?

另一方面,你若仍想在房地產方面有些額外收入,建議你短期內仍鎖定我所說的前兩桶金:專心當個廚藝精湛受歡迎的廚師,用美食吸引可能會欣賞你的金主並擴展人脈。你可知道,媲鄰「吳寶春麥方店」的住宅與店面,比起其他同等級建案,每坪單價可以貴上好幾萬。同理若有一天,倘若你發展的餐廳有了富人「集客效力」,相信未來找你談合作的建商,自然絡繹不絕了。

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM美國國際認證不動產投資師,現任外商房地產投資顧問,香港私募基金董事,台北科技大學兼任講師,Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務,產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

FROM:商周http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=7433&path=c&pnumber=2

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