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美國退出qe令中國房價大跌?

美聯儲退出qe政策乃至加息,的確會對中國民眾帶來心理影響,可能會導致房價短暫出現波幅,但也僅僅是心理影響,對中國房價長期走勢不會造成太大影響。這一觀點值得關注。

美聯儲即將宣布退出近七年的量化寬鬆(qe)政策。除了環球資本市場可能受到影響外,不少專家、學者更憂心忡忡,以為美聯儲退出qe政策之后,游資將大量撤離中國,會導致中國的房價大跌,甚至引發中國樓市崩盤。

筆者認為這種看法雖然駭人聽聞,但卻是完全站不住腳的,當中的原因如下。

其一,境外熱錢並沒有直接流向樓市,因此即使熱錢流走,對樓市影響也不大。

如果單純看表面上的相關數據,確實每逢熱錢來襲,中國樓價大多會出現上漲的趨勢,看起來熱錢的確會炒起房價。

但是,如果深究細節,會發現熱錢並沒有直接流入樓市。熱錢的特征是來也快,去也快,游資涌入一個國家或地區往往鐘情於炒股、炒匯價,但不會直接參與樓房的買賣,避免影響熱錢快速侵入、快速抽離的速度。

這也是為何美國過去推出qe1、qe2之后,美國房地產市場仍舊一直處於低迷狀態,毫無起色的原因,這些資金根本不愿意在樓市上過多停留。

直到美聯儲不得不推出為購買美國房地產貸款樓按債券的qe3之后,美國的樓市才因這個“私人客製”的qe3才略見起色。

因此,美國退出qe政策之后,到底有多少熱錢會從中國樓市上撤走,實在不應過於高估。

其實,中國的樓市向來受供求關係以及中央政府的政策所主導,說白了,那就是過去這么多年中國房價的升跌主要是由中國人自己的錢說了算,並不關國際熱錢什么事。

其二,美國即便收緊貨幣政策,對中國房價也影響不大。

美國退出qe政策,並不意味很快就要收緊貨幣政策,即使美國未來要加息,也基本很難沖擊美國的房價,更別說影響中國的房價了。

所謂數據會說話。在過去20年,美聯儲分別在1994年、1999年和2004年進行了三次加息,美聯儲這三次加息,美國房價不跌反升。美國的房價從1994年開始一直漲到2006年,上漲時間高達13年,漲幅約110%,每年漲幅為8%左右。

美聯儲加息,美國自己的房價都沒有跌。

而且,美聯儲加息的那三個年頭,就連實施聯系匯率,跟隨美聯儲加息的香港,房價也不跌反升。

所以,美聯儲加息,對美國本土的房價都影響不大,如何能實質影響中國的房價呢?

其三,觀察房價的走勢需要以年作為單位。

即使美國退出qe政策,真的刺激中國房價出現短暫的波幅,也不意味中國的樓市從此就出現下跌的趨勢。

觀察樓市和觀察股市不同,股市是宏觀經濟的領先指標,樓市則是宏觀經濟的滯后指標,這意味當宏觀經濟還沒有變化的時候,股市指數已經提前反應,但宏觀經濟持續上漲或衰弱一年以上,房價才會緩緩上升或下跌。

所以,房地產雖然與股市的走勢有相關性,但有時間上的落差。不能因為房地產市場三兩個月的數據變好或變差,就以為房地產市場前景出現改變。

由於房地產市場一個循環周期長達數年,觀察房地產盛衰的時間長度起碼要以年為單位,才能確知房地產盛衰的大方向。

簡而言之,美聯儲退出qe政策乃至加息,的確會對中國民眾帶來心理影響,可能會導致房價短暫出現波幅,但也僅僅是心理影響,對中國房價長期走勢不會造成太大影響。

何況,中國房地產市場作為經濟向前發展的支援之一,不但涉及到相關近七十個行業的發展,也關係到大批民眾的就業問題。

假如中國樓市有出現崩盤的風險,中央政府必然及時推出救市政策,挽樓市於既倒。

本文作者梁海明是香港財經評論員、盤古智庫研究員

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