永慶:Q1交易冷 房價跌定了
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經濟日報提供
發布最新展望 看跌比率超過五成 六都全面下修 精華區估減10%

永慶房產集團昨(17)日發布第1季房市展望,短期及長期看跌房價比率均超過五成,房市未見復甦訊號,六都房價全面下修,與最高點相較,北市跌幅已達6%。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋直言:「房價跌定了」。

葉凌棋表示,今年前二月六都買賣移轉件數為3.17萬件,較去年同期減少18%,若3至6月交易無法回溫,今年交易量恐持續低迷,且全台由北至南各都會區房價陸續在2013年第4季至2014年第4季見到高點,根據永慶今年來的交易資料來看,今年六都第1季房價與歷史高點相較,都已有2%到6%不等跌幅。

舉例來說,台北市房價最高點是在2013年第4季,當時該區平均房價為67.8萬元,依永慶今年來的交易資料來看,房價已跌到63.8萬元,下跌6%,是六都最高。

葉凌棋表示,目前約六成的交易價格在實價登錄行情上下5%範圍內,但在實價登錄行情以下要賣的比率變多了,即使有零星交易在實價登錄行情之上,也是因該地區供給較少,已可看出房價下跌趨勢很明確,預估未來精華區還會再跌在5%到10%、外圍區域跌幅10%到15%,過去「有行無市」的豪宅市場,將會變成「真降價」,投資買盤較集中的重劃區及郊區,下修幅度會更高。

該調查顯示,全台民眾對看跌未來三個月及一年的房價均逾半,顯示在九合一選舉後觀望氣氛更濃,多數民眾並未受到房地合一實價課稅朝向輕稅版本的激勵。同時,過去一年來北冷、中南熱的市況亦開始轉變,全台各都會區看跌房價均大於看漲,全台房市「轉冷」趨勢全面成形。

葉凌棋表示,房地合一稅政策因未列本會期優先法案,加上未來還有預算審核與總統大選等因素,能否過關仍有疑慮,未來「日出條款」時間的計算與「自住減稅門檻」調整幅度與最終定案版本影響很大,不過稅制對房市影響已經鈍化,反而今年5月收到稅單的房屋稅「很有感」,長期持有成本的提高,若持有稅達總價1%,等於100年後把房屋送給國家,持有稅提高對房市的衝擊將比交易所得稅還大上許多。

葉凌棋示警 資金不見了

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資料來源:公開資訊觀測站、採訪整理 記者陳美玲/製表

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋昨(17)日表示,「錢不見了」是今年房市第一個警訊,未來二年「升息」則不會是台灣房市的議題。
葉凌棋表示,影響房市交易的三大因素,包括「利率」、「貸款成數」與「政策」。由於全球通貨緊縮、貨幣競貶的壓力,台灣利率水準升不上去,未來二年「升息」不會是台灣房市議題。

葉凌棋表示,全球除美國外均面臨通縮壓力,通縮造成資產跌價、投資不振,成為各國隱憂,分析全球今年仍處在「QE(量化寬鬆)、降息、貶值」環境中,近二個月已有逾20個國家降息,我央行日前也表示即使美國升息,台灣未必跟進,使市場原預期可能對台灣房市產生衝擊的升息,不再成為議題。

但市場資金動能拉警報,將使股、房二市投資動能大減。葉凌棋表示,去年6月以來,銀行新承作房貸年增率由正轉負,今年1月M1B(狹義貨幣總計數)年增率更只有5.03%,比去年同期9.93%大幅下滑,且向下貫穿M2(廣義貨幣總計數)年增率,顯示市場資金趨於緊縮,股房二市投資動能大減。

FROM:聯合新聞http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=772248&ref=tab20150318

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