剛離開中正機場,送K到準備往香港的班機後,黑莓機突然收到他傳來的簡訊:「子房兄,董事長剛打電話來,要我到香港後馬上跟董事會報告台灣明年的房地產投資趨勢,還麻煩你簡單寫十件重大預測給我。」

台北101

(攝影者.張智傑)

呼,這小子說的真「簡單」,不過誰叫他是我的地產基金重要客戶呢?我在回台北的高鐵上,快速用iPad回了他一封信:

Dear K:

還好我平常有準備,為了言簡意賅,建議你可以用 “TOURISM WIN”(觀光大勝!)十個英文單字來看台灣明年房地產要向上成長的動力:在明年面對產業不景氣及房市泡沫化的危機,目前看來就得靠觀光旅遊議題來提振房市了。

同時,這10個英文單字裡,每一個字我都還重點提示一件預測喔,說明如下:

T=Tax 奢侈稅到期將爆發出脫潮
明年中旬就是奢侈稅發布實施滿兩年的期限,在從近半年來的地產發展,許多投資人都意識到房市已反轉,「現金為王」更顯重要。然而,許多物件卡在奢侈稅的限制,使之無法順利出脫換現金。預估明年奢侈稅到期將爆發一陣物件賣壓,買方市場成形。

O=Outbound 海外置產持續興盛
在長期房市持續多頭所造成「房價上漲,租金不漲」的情況下,台灣房地產投資的平均年收益率已經接近2%,幾乎成為亞洲之末。因此,台灣人轉到日本、新加坡、美國置產投資將更持續興盛。特別是美國在選後經濟持續復甦促使房地產上揚,台灣繼「龍年結婚潮」後,說不定會出現蛇年赴美「下蛋置產熱」。

U=Urban renew 都市更新哀兵必勝
自從文林苑事件後,許多建商都宣稱「都更已死」退出都市更新市場。然而,經過一年來的都市更新市場盤整,少數具長期抗戰實力的開發商將留下來經營都市更新。另一方面仍有都市更新需求的地主,深怕都更遙遙無期,姿態放軟同時協助整合鄰居,對這些建商反而有「哀兵必勝」之效,預估明年反而產生一小波高門檻同意逕送都市更新事業計畫潮。

R=Real price 實價登錄比低效應
隨著實價登錄紀錄越來越多,民眾使用實價登錄資料查詢在地行情,用「行情最低價」來要求交易將盛行。同時,在明年持續保持買方市場的情勢下,除了開價接近實價,有售屋壓力的賣方會考慮認賠了結,媒體也會持續報導關注區域「最低價紀錄」。影響所及,沒有獨特性或收益性的物件將面臨調低價格的壓力。

I=Insurance 壽險投資緊箍咒
在金管會公布壽險業投資限制後,預期壽險投資將短暫退出市場。特別是對於收益率2.875%的最低門檻要求,在房價已高的台北市幾乎找不到這類產品。因此,預估壽險業將積極南下尋找大都會區域高於此年收益率報酬的物件。同時,以往壽險業考量地域性,要求中南部收益型物件年收益率得達到5%以上的態度,將因為投資業績壓力產生下調議價空間。

S=Small 精華地區低總價小豪宅當道
在今年大台北地區豪宅急凍的狀況下,還來得及變更建照的建商,因為土地取得成本早已墊高產品單價,為避免影響價格,將變更產品內容,提供自住客買得起的「小豪宅」產品。比如20~35坪左右的精品小豪宅,訴求單身貴族或頂客小家庭,或者富爸爸買給小孩投資置產,此類將形成台北市精華地區明年建案的主力。

M=MRT 機場捷運下半年中壢三重段通車
根據交通部高鐵局的計畫,預估機場捷運線三重中壢段將在明年下半年通車,可能引發桃園捷運站地區一波漲價潮。雖然此線在明年尚未能直通台北車站,但也已能活絡桃園及新北市地區交通,因此預期明年具機場捷運概念的房地產,將再度引發地區自住客及投資客的青睞。

W=Weak 弱質建商淘汰潮
隨著今年諸多建案的滯銷,目前已傳出一些體質較弱的建商出現財務周轉壓力。同時今年央行對建築開發融資放款的提高限制,一些發展過快「以案養案」的建商面臨資金斷頭壓力,目前市場上已出現「帶建照出售」的土地,或者是「完工住宅大樓改裝成旅館出售」尋求解套的投資案。因此,預期有一波弱質建商將出局,並產生大建商吃小建商的案例。

I=IFRS 新會計準則促使上市建商轉型
隨著新會計準則IFRS在明年全面上路,上市營建股依「全部完工法」認列EPS,建商為避免EPS隨著推案進帳大起大落,經過這一年的雙軌調整,有遠見的上市建商開始跨入房地產營運,比如商場、旅館、辦公室、出租公寓的經營,讓每年的現金流好看些。同時,部分土地開發專長的上市建商,會考慮土地整合結束後即出售給下一手建商推案,以獲得短期快速的收益。

N=None profit 無收益資產將貶值
從商業地產角度,最大買方壽險公司已金管會限制得購買有「立即收益」的不動產,不能再用漂亮的預期租金計畫報告來交差。因此,目前大台北地區許多完工多年但空置的廠辦大樓,若不採積極活化策略來創造租金,除非找到剛好的自用需求客戶,預估此一無收益大樓將隨著市場趨勢貶值。若未立即處理,再碰上業主資金周轉不靈,恐怕再隔一年就會成為NPL(不良債權)了。

所以K,以上夠簡單了吧!同時如果董事會要你明年來台灣找一投資標的,就記得”TOURISM WIN”,選擇具觀光發展題材的旅館、商場、土地投資就贏了!

商業週刊:http://www.businessweekly.com.tw/blog/article.php?id=2632&p=3

期貨營業員【李思儀】

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