台灣房地產的十年榮景,已將房市推到歷史高檔,目前投資房地產的回報率已不及2%,此時應不是卯足全力買房的良機,反倒是沉寂多年的股市,目前本益比十倍以下的個股比比皆是,未來幾年,投資股市的回報率一定會超過房市!

文/謝金河 (財訊雙週刊發行人兼社長)

營建署前署長葉世文去年在退休前,參加了一場座談會,留下一句十分精典的名言。他說買股票的人,九成賠錢,一成賺錢,但是投資房地產的人,九成賺錢,只有一成賠錢,這是一句沒有精算的估計數字,但卻道盡了過去十年來台灣資金的流向,買股的人都賠錢,買房的都賺錢。

台灣的房市在2003年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)的時代跌落谷底,當時執政的民進黨政府為力挽房市崩跌危機,率先宣佈將土增稅減半徵收,房市開始谷底爬升。此後,隨著美國房市榮景,加上中國房地產狂漲的推波助瀾,步步走高。到了○八年國民黨重新執政,遺贈稅降到10%,促成一波台商回臺購屋熱,豪宅價格出現奔騰式的大漲行情。台灣高價豪宅從一坪突破一百萬元,到兩百萬元,如今已有喊價每坪三百萬元的豪宅出現。

最高價的豪宅拉大了比價空間,如今台北市中心一般中古屋,也出現動輒喊價每坪百萬元的盛況。新北市的首善之區板橋,高價豪宅也直逼每坪百萬元,最近低價補漲區桃園、淡水也出現強勁買氣。全台瘋房地產,造成房價居高不下,也使台灣社會出現嚴重居住正義的問題,年輕人對未來無感,房價問題成了執政當局最大的壓力。

建商兵強馬壯 轉向借殼上市

而在房價高漲中,營建業卻成了超級大贏家。台灣房市十年多頭,造就兵強馬壯的建商,這些建商在房市十年大多頭行情中賺進了大把銀彈,實力都大大提升。

建商兵強馬壯,也使資本市場出現罕見熱絡的借殼上市景象,像是海悅建設入主黃崇仁的力廣;祝文宇入主金尚昌,改名愛山林;原來的金革唱片,如今改名為三發地產;原來的福益紡織,現在改名叫華友聯集團;皮革業的上曜也由建築界人士入主。營建大亨大賺房地產後,如今又進入資本市場大顯身手。

這些年在油、電雙漲後,大家都大嘆百業蕭條,但是房地產業卻一枝獨秀,最大受益者是建商,其次則是房地產的投資客。十年的房市榮景,給大家帶來了一個既定印象‥房地產只會上漲不會下跌,大多數專家都會告訴投資人,只要有錢買房子一定錯不了,買房、炒房成了社會的共識。

儘管政府很努力抑制房價,包括財政部祭出十分嚴苛的奢侈稅,奢侈稅摧毀了台灣遊艇製造產業,但房市卻絲毫沒有受到影響,過去兩年甚至更形成畸形發展的價漲量跌的景象,本來奢侈稅是用來打房的,但是卻意外造成房市惜售的量縮價漲的景象。

當社會大眾游資猛往房市擠壓,股市卻出現了量縮、周轉率下滑的景象。今年1至8月,台股總成交量12.99兆元,比起去年同期的13.46兆元台幣還少,若再比一○年的19兆元台幣,更是少得可憐。去年台股的量縮,顯然是受到馬總統祭出證所稅的影響。今年,馬總統發現政策錯了,又趕緊把八千五百點的天險取消。但是證所稅做了修正,台股成交量依然回不來,今年的成交量比去年宣佈開徵證所稅還少。

台股周轉率下滑 經濟弱化前兆

股市成交量縮會給國家經濟帶來很多挑戰,首先是量能萎縮,周轉率下降,這是國家經濟弱化的前兆。從股市的周轉率來看台灣,在1990年代台灣經濟最有活力的年代,八九及九○年,台股的周轉率都超過500%,這是太過投機,也造成九○年台股從12682暴跌到2485的萬點崩跌行情。

進入九○年代,台灣的電子代工業崛起,台股的周轉率在九七年達407%,到2000年還有206.95%。民進黨執政的8年,台股周轉率最高是○二年的217.41%,最低是○五年的131.36%。到了馬總統執政的時代,台股周轉率從○九年最高的178.27%,跌到去年台股史上首度出現周轉率跌破100%的景象。

台股過去二十年一向以高周轉率、股價波動幅度大,贏得外資青睞。台灣的周轉率一直都高居世界之冠,但去年周轉率跌破100%,已經輸給了深圳、上海、南韓、東京等市場,台灣股市最受到外資稱道的股市活力正逐漸式微。

而周轉率下滑牽動本益比(P/E),本益比代表了市場願意給予個股每股稅後純益的倍數。本益比愈高,代表了上市公司籌資成本較佔優勢。以鴻海為例,鴻海一二年的EPS(稅後每股純益)是8.01元,若市場願意給鴻海二十倍本益比,鴻海可以每股160元的價格向外籌資。反之,若市場只給鴻海十倍本益比,那麼鴻海只能以每股八十元來向外籌資,同樣的EPS,股價反映的本益比不同,市場也會不一樣,企業的全球競爭力也會大不相同。

回頭看看過去十年房市大牛市,股市則顯得失色很多,值得注意的是,今年一至八月,台股周轉率已降到40.64%,而同一時間,東京是87.27%,美國道瓊是43.76%,那斯達克(NASDAQ)是94.12%,德國是41.45%,南韓是61.16%,上海是67.05%,深圳是144.33%,台股的周轉率在全球落居末段班,資本市場委靡不振,這是台灣經濟加速邊緣化的重要警訊!

面對這個股、房兩市失衡景象,最近政府似乎祭出了大動作。首先是新任的金管會主委曾銘宗立即展開活絡台股大作戰,他祭出金管會的三箭,包括開放先買後賣的現股當沖;超過千檔以上的個股,平盤以下可放空;還有自營商在漲停板時可掛進,這些活絡市場的機制一推出,台股立刻見到逾九百億元的大量,台股指數也站上八千點。

行政院長江宜樺在接受訪問時也表示,創櫃板明年上線,第一年登錄企業七十家,創櫃板建置完成,下一步再討論T股。金管會對金融業監管也宣示擬採負面表列開放,可以看出政府全力拉抬股市的作多心態。

另一邊是政府抑制房市的力道仍在加大,最近財政部確立奢侈稅只修不廢原則,很可能把兩年期限延長為四年,甚至還研議可能對買方也課奢侈稅,假如奢侈稅朝最嚴格方向修改,房市的買氣恐怕會進一步受挫。

政策持續打房 投資股市勝算大

更值得注意的是,江宜樺院長在接受媒體訪問時,也宣示不動產實價課稅已發生,換句話說,先前政府推動的實價登錄,在大家不知不覺中已悄悄讓實價課稅上路了。最近賣掉房子的人都發現,稅務單位已把買賣房屋的差價列入所得,並且併入綜合所得稅開徵,很多人都收到補繳稅額的通知。換句話說,政府已從實價登錄轉換到實價課稅的階段了,未來買賣房地產恐怕必須繳交重稅。

再下一步,政府很可能針對持有第二套房以上、非自用房屋再課予重稅,使得囤積房屋必須付出更沉重的成本負擔,這幾個打房動作三管齊下,房市十年多頭恐怕會面臨十分沉重的壓力,這是政策面偏空的因素。

而總體經濟的因素,房市必須克服的是美國QE(貨幣量化寬鬆)逐漸退場的衝擊,過去熱錢跑到新興市場,如今出現熱錢回流美國景象,金磚四國及東協市場今年都面臨很大衝擊,熱錢撤離新興市場也造成原物料行情的下挫。今年黃金一度重挫四成,金價過去連漲十二年,一方面是全球低利率,另一方面是金融海嘯後,黃金的避險角色突出,但今年黃金突然反轉大跌,避險角色褪色,加上利率可能止跌上揚,都是金價大跌的主因。

房地產的角色與黃金相當,當熱錢改變方向,利率止跌上揚,房地產基本面就會改變,加上房價累積漲幅驚人,最近,一向宣揚香港樓市只會上漲不會下跌的房市專家陸東先生預告,香港房地產兩年之內腰斬,他的預測引來香港商界人士議論紛紛。

台灣的房地產不會失控崩盤,但房市的十年榮景。已將房市推到歷史高檔,目前投資房地產的回報率已不及2%,一旦利率上揚,房貸戶就會吃不消,銀行未來風險也會加大。此時應不是卯足全力買房的良機,反倒是沉寂多年的股市,目前本益比十倍以下的個股比比皆是,便宜的股票比比皆是,很明顯可以看出,未來幾年,投資股市的回報率一定會超過房市!

(來源:《財訊》,433期)鉅亨http://house.cnyes.com/News/tw_housenews/Content/20130911153543426826211.htm

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