房地產專家:如果房市反轉,新北市會是第一個

想買預售屋,又覺得現在市場上可選擇的產品太少?其實,你大可不必著急!根據以下3個原因,可以分析出在未來的1年8個月內,雙北市預售屋推案將會以首購的產品25坪至32坪、或換屋的產品45坪至65坪為主,過去常見的「山寨豪宅」,也就是地段不對、基地不方正、都市更新案都蓋大坪數的山寨豪宅會愈來愈少。

原因1》土地整合困難,基地規模偏小:民間的土地開發,除了建設公司跟地主合建之外,雙北市常見的還有都市更新;但不論哪一種途徑,目前土地整合仍窒礙難行。觀察目前雙北市推案就可以發現,大約有6成的建案,都是屬於面積200坪以下的小型基地,台北市更可以看到許多不滿百坪的「鳥籠建案」。因此大多數建設公司只能規畫中、小坪數的產品。

原因2》官方「建議」減坪,讓總價更平易近人:「(官方)建議增加小坪數設計」,誠美建築開發經理林銘峰說。而從審議會委員的「建議」來看,未來「都更豪宅化」的現象會愈來愈少,林銘峰推測,「山寨豪宅」可能會消失匿跡,尤其是「低樓層為地主分回之小坪數,高樓層則規畫大坪數、高總價之豪宅」。

原因3》自住買盤撐場,投資豪宅量減:景文科技大學副教授章定煊透露,今年以來,台北市的假豪宅賣得零零落落,「銷售率真的是只有2%、6%」。未來區位佳、基地條件夠好的建地,崑山科技大學商業管理學院院長陳淑美分析,建設公司仍會蓋豪宅,但目前雙北市這種「好基地」不多,預估接下來將會以中、小坪數的產品為主流,因為自住或換屋族的時代來了!

雖然目前的雙北市推案,仍有大坪數的產品,但業者分析,「應該是煞不住車了,只好硬著頭皮推」,很多是蓋到一半、也都賣了,根本沒辦法變更設計;他也提及,每家建商都在檢討,近期推案大致上都會往中、小坪數發展。

另因都市計畫容積總量管制延至明年7月1日實施,預計到明年仍會持續有搶照的現象;但建照取得後,需於半年內開工,最多再延長3個月,也就是說,到明年7月,再加上最遲9個月後開工,共計1年8個月的這段期間內,雙北市的預售屋選擇將非常多。

雖然建商有餘屋出售的壓力,不見得每家建商都會搶照,取得建照後,也可以先興建完成後再進行銷售,但陳淑美斷定的說,「未來3年內會是一波可觀的賣壓」。

德明財經科技大學副教授花敬群分析,雙北市今年第2季房價皆較去年同期下跌,顯示出「房地產已經在往下走了」,且新北市新推個案可能成交價已經連跌3季,加上供給量一直維持在高水準,「若反轉,新北市將會是第一個」。

若供給量放大、價格也向下盤整,不想買中古公寓或一時無法湊出3成自備款的民眾,可以期待近3年的推案,預計會有更多適合的產品可以選擇。

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