莊孟翰

台灣房價泡泡早在2003年就逐漸膨脹,2008年金融海嘯之後,美國量化寬鬆(QE)政策造成史上最大規模的游資流入新興市場,加上政府為提振經濟,維持史上最長期的低利政策。在雙重影響下,持續泡沫膨脹,若政府現在才看到泡沫化危機,可說是有些後知後覺。

從三、四年前開始,觀察包括房價所得比、房貸本息占家庭收入比率、房貸餘額占GDP(國內生產毛額)比率、租金房價比、房價與房租關係、房價漲幅相對GDP成長率、房價短期漲幅、投資性需求占比、空屋率、開工率與銷售率關係等十大指標顯示,台北市房市早已有七項指標超標,顯示泡沫已然成型。

舉一個有趣的數字來看,根據2013年全球房地產指南(Global Property Guide)調查,台灣的租金報酬率只有1.57%,為全球最低,房價租金比為64倍。換言之,若民眾想當包租公或包租婆,平均要64年才會回本,因此台北市被該指南評定為「最沒有投資價值」等級。但在這十年間,「沒有投資價值」的台北市房價飆漲了134%,市場扭曲的程度相當極端。

國內的租稅措施也是背後推手。1997年和2000年的亞洲金融風暴和網路泡沫化後,政府為提振經濟,又擔憂海外資金曝險過高,刻意吸引資金回流。為此,政府將土地增值稅在2005年從原本的40%-60%調降到20%-40%,2009年將遺產贈與稅邊際稅率從50%降到10%,2010年更將營所稅率從25%降至17%,連三波的降稅行動,創下台灣有史以來最大的租稅降幅,也讓「M型社會」來臨。

此外,國外台商和外國資金近年來也熱衷投資房地產,使得台灣的房地產不但在市區發熱,還燒到工業區和農地。房市泡泡就在內外資金交攻下愈吹愈大。加上實質薪資未明顯提升,資產價值膨脹相對快速,使得「M型社會」出現扭曲,M型左端人口快速膨脹,民怨加速攀升。

現階段政府必須進行大幅度的稅制改革。自古流傳大禹治水的故事,鯀築堤治水落得失敗下場,就像是政府現在的奢侈稅措施,治標不治本。增加房屋持有成本和交易的成本,並建構一套完備的資本利得稅,才能像大禹疏通黃河水道的作法般獲得成功。

目前政府打房最大的失策,就是沒有針對房地產移轉課以合理的資本利得稅,反用資本利得稅的精神課徵證所稅,讓原本需要引導出去的房市資金水位愈滾愈高。政府應效仿西方國家,用實價課徵房產稅,增加屋主的持有成本。

不少人認為,央行的貨幣政策也應該提出檢討。但央行的職責是維持總體經濟和國內物價的穩定,現在若貿然升息,一來會加重生產事業成本,二來苦揹房貸的薪水族處境恐更為艱難,可能加速房市泡沫破滅危機。

一般而言,房市泡沫破滅之前,通常會經過「膨風價」回檔、議價空間加大、房價下跌超過三成等階段,目前連「膨風價」回檔都相當有限,加上台北市核心地區的房價支撐力道仍相當強勁,預期短期台灣房市泡沫還不會破滅。政府現在的目標,絕對不是戳破房市泡泡,而是讓它慢慢「消風」,經由市場供需自然解決,因此,應在釀成金融巨災之前,加速稅制改革。

(本文為淡江大學產經系副教授莊孟翰口述,記者邱建業採訪整理)

房價若跌3成 合庫 台企銀挺不住
北市豪宅售屋所得 將採48%獲利率課稅

■不動產風險升溫,立委費鴻泰昨臨時出考題,替8大公股行庫做壓力測試「模擬考」,其中若發生世界性金融風暴,台灣房價崩跌3成,合庫和台企銀2大行庫董座坦言,恐無法通過壓力測試,僅6家行庫可安全度過。

金管會、央行和財政部及8大公股行庫昨赴財委會報告「不動產授信風險控管」。金管會主委曾銘宗坦言,目前銀行房貸佔總放款比率25~26%偏高,金管會認為「不超過25%」是較安全的水位。

北市房市有泡沫危機
曾銘宗說,銀行房貸壓力測試每年都做,費鴻泰詢問,若房價跌10~20%、甚至30%,公股行庫可否挺過,僅合庫和台企銀坦言:「房價崩跌30%,恐無法承受。」
合庫金發言人謝昌俤昨說,針對房價跌30%、40%、50%進行測試,跌幅在30%以下,都不會影響營運。台企銀董事長廖燦昌說,全球金融風暴會產生流動性和系統性風險,認為恐無法承受房價崩跌30%。

由於房價高漲已是民怨之首,財政部長張盛和昨在財委會直言,台北市房價「非常非常高」。立委追問是否看到北市出現房市泡沫?張說,有些指標看起來有,如房價所得比高、租金投報率低等。
財政部指出,賦稅署擬將售屋所得由目前「分區課稅」改為「分級課稅」,台北市12個行政區豪宅全採較高獲利率,以財政部設定的售屋所得計算率48%計稅,非豪宅則以42%計稅。
張盛和說,房屋交易所得要核實課稅,台北市因M型化嚴重,分為豪宅與非豪宅課稅才合理,若年底通過,明年報稅可適用。

11月出口仍為負成長
央行副總裁楊金龍提到,以房價所得比來看,北市目前約12.4倍,房貸負擔率達47%,都偏高,「一般來說,(房價所得比)5倍較正常」。他說,現在民眾平均房貸佔所得比約3成,算正常範圍,但北市房價佔所得比逾4成,則屬偏高。
張盛和說,要解決房價過高問題,應加速都更,台北市已沒土地可蓋,可將30年以上、沒電梯低樓層老房子改成10層樓,房價自然下跌。他另透露,台灣11月出口仍是負成長,惟周減幅縮小,全年出口成長會慢慢好轉。
立委質疑台股量縮,曾銘宗說,受證所稅衝擊大戶數腰斬,相信未來股市漲到一個程度、基本面好,大戶資金會慢慢回流。
曾銘宗說,從2008年首季到2012年首季,季交易金額逾5億元大戶有1253戶,但從2012年第2季到今年第3季,光6季就讓大戶數腰斬到664戶,大戶出走,讓台股交易量無法擴大。

全文網址: udn房市情報 - 達人專欄 - 名人看房市 - 莊孟翰:房市泡沫 要靠市場供需消風 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=300384#ixzz2mYkxJKBq
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