房價高漲引發民怨,政府除了一邊打房,一邊也勸年輕人別急著買房,目前是租屋比買屋更加划算。先不論租屋好還是買房佳?政府眼看房價飆漲,卻束手無策,或許德國的例子可作為參考。德國房價十年都不漲,全仰賴其健全的房市政策,其中的關鍵是,德國將居住視為每位國民應有的權利,是社會福利制度的一環,在政府的強力介入之下,才得以保證房價長期穩定。

德國之所以能夠長期穩定房價,有賴於其獨特的住宅政策。在德國,「炒房」是犯罪,觸犯刑法,最高可判處3年徒刑,還有值得一提的是,德國將房地產視為社會福利機制的一環,必須保障每個人都有房子住。

 

位於柏林普倫茨勞貝格區的Bremer Höhe 住宅合作社(截取自berlinspart energie)

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根據《環球雜誌》報導,據統計,德國在1977年後的30年中,平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已增長了3倍。德國房價能夠長期維持穩定原因,可總結為以下7點:

1. 蓋房依照人口需求 

維持供需平衡 德國有詳盡的建房規劃,蓋房子是依照人口需求而蓋,每年有25萬套新公寓完工,可見確保供需平衡是穩定房價的鐵律。

2. 先存後貸的合同儲蓄 

固定的房貸利率 德國特有的「合同儲蓄」以及固定的房貸利率,是從金融制度上穩定房價。所謂「合同儲蓄」是「先存後貸」的房貸模式,有別於一般以住宅抵押貸款。不僅如此,德國所有的貸款(包括合同儲蓄及商業貸款)皆為固定利率,儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變,商業貸款固定利率期限平均為11年半。長期穩定的房貸利率,幾乎足以應付任何金融市場的波動。

3. 有保障的租屋市場 

近6成民眾樂於租屋 德國的自有住房率為42%,租賃住房率高達58%,尤其是年輕族群中有高達77%都是租屋族。德國人之所以願意且樂於租屋,全因其發達的租屋市場。市場上持續供應大量且便宜的出租房屋,政府也強力介入租屋市場,房東不能隨便調漲租金,且法律上也保障房客的利益,租房的安全感其實並不亞於買房,數十年來都住在同一個租屋處的大有人在。反觀台灣的租屋市場,宛如「黑市」。

4. 蓋房由「合作社」一手包 

以免開發商壟斷 德國鼓勵自建房、合作建房,避免開發商壟斷市場,尤其合作建房更占出租住宅的大宗,每年新增的住宅總數中有30%為合作建房。合作建房是「住房合作社」所建造,合作社制度始於19世紀末,一般來說,加入合作社須繳納一定費用,從幾百到幾千歐元不等,有利息,退出合作社後利息及存款都將返還個人。 這筆存款放在隸屬於合作社的金融機構或合作的金融機構內,合作社本身並不靠這筆存款盈利,存款的獲利用於合作社本身的日常開銷、房屋折舊以及住房再開發建造等。德國政府沿用合作社的非盈利性、互助建房以及抵制投機的理念,於2006年成立了德國住房合作社市場促進會,鼓勵這種住房形式,對於住房合作社建造出租的房屋,政府實行免稅政策。

5. 獨立的地產價格評估制度

炒房可能吃牢飯 在德國,各類的地產價格並不是建商或政府說了算,而是由獨立的地產評估師來評估判定,評估師必須對自己的評估結果負責30年,倘若有誤,須負擔法律責任。 不僅有獨立的評估制度,德國還按照聯邦建築法在各地成立了「房地產公共評估委員會」,其職責之一便是負責制訂當地「地價圖」的「基準價」或「指導價」,為不同地段、類型的住宅制訂了「基準價格」。該指導價具法律效力,所有房地產交易均有義務照此執行,並在合理範圍內浮動。 然而,「指導價格」其實類似台灣的「實價登錄」,只是台灣官方公布的實價登錄,是參考大於約束力,而德國的「指導價」得以執行,有賴於德國法律的規定。 針對房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東都要承擔刑事責任。根據德國《經濟犯罪法》,若地產商制定的房價超過「合理房價」的20%為「超高房價」,已構成違法行為,購屋者可向法院起訴,若房價不立刻降到合理範圍內,出售者將面臨最高5萬歐元(約新台幣250萬元)的罰款。假設制訂的房價超過50%則「房價暴利」,已觸犯《刑法》構成犯罪,出售者除了會遭罰更高罰款,甚至可能被判處最高3年徒刑。

6. 非自用住宅課重稅 

買低賣高幾乎不可能 稅制是德國政府遏制炒房獲取暴利的另一項重要武器。德國的自有自用住宅不需用繳納不動產稅,只須繳納住宅基地的土地稅。出售房地產的話,首先須繳納評估價值1%/1.5%的不動產稅,買賣還有3.5%的交易稅要繳,若成交獲利,還要再交15%的差價盈利稅。至於出租自有住宅,除了要繳納不動產稅外,從租金收入還要課25%的資本利得稅。另外,房子的管理及維修等費用也很高。一層又一層的的課稅機制,大大壓縮了炒房者買低賣高的利潤空間。

7. 居住是基本權利 

政黨也不敢漠視民意 德國政府並不將房地產視為經濟產業,而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確保障人民的居住權利,這是德國政府在制定所有住宅政策的核心,因此,儘管地方政府掌握大批的公有土地及公房,但沒人不敢抬高當地地價、房價,來增加當地政府的房租或稅收收入。 不但如此,房地產政策還是德國政黨競選的主要辯論議題,假如有人提出的政策無法保障民眾的居住權,甚至是助漲房價,其喪失的不僅止於選票,而是賠上了整個政黨及政治生命。

原文網址: 德國人好幸福!政府保障每個人都有房子住 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/61211163392.html

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