食、衣、住、行、育、樂,在這六項主要支出中,「居住」往往是最大一項,無論是繳房租或是還房貸。繳房租可以取得某一間房子的「使用權」,貸款把房子買下來則是取得了「所有權」。

我們早已習慣房地產是一個可以交易的標的。但是,房地產是不是一種投資性商品呢?這個問題可能在不同的國家會有不同的答案。

台灣的房地產市場高漲到遠超乎一般受薪階層的負擔能力,以內政部公布的最新台北市房價所得比15倍來看,如果所得有三分之一拿來儲蓄買房,要買得起房子,得花45年才行,這已經是20歲開始工作到65歲退休,長達一輩子的儲蓄時間了。

來看看其他國家的房地產政策,例如新加坡。有不少買不起房子的人,羨慕新加坡有高達八成以上的人住在「組屋」裡面,這是由新加坡政府的建屋發展局(HDB)所興建的公共住房,可買可租,從1960年代發展到現在已經將近100萬套,由政府徵收土地、規劃造鎮,並且持續進行補貼,所以幾乎人人住得起。

新加坡雖然也有商業房地產市場,但是政府會透過各種機制調控,例如增加組屋供應、高稅率(非自住房屋稅率10%、買房一年內出售資本利得稅率16%)。因此在新加坡,房地產比較不算是一種投資性商品,而是接近「公共建設」,只是允許交易行為。

相對來說,台灣則幾乎是相反的,沒有新加坡「組屋」那種公共住房,政府對房地產市場也幾乎不調控,完全交給市場機制運作。於是在台灣,房地產顯然不但是一個投資性商品,甚至是允許投機炒作的存在,而且所得幾乎不必繳稅,甚至連持有成本都相當低。

有媒體試算,在新制的房屋稅施行之後,如果持有四戶市價1,500萬的房子,雖然總資產達6,000萬,但房屋稅卻是以「公告現值」43萬為計算標準,所以,屋主每年只要繳3萬960元的房屋稅。稅率是1.2%-3.6%沒錯,但若以市價來算其實只有0.05%。

想想看,維持一個政府保護你安全擁有這些房子的成本,真的只要3萬元嗎?我們持有房地產,需要維持治安、打擊犯罪的警力;在發生火災、水災或地震之後,需要能降低損失的消防救難;還需要提昇房地產價值的便捷交通以及各項公共建設。台灣房地產的自有率高達八成,可是在這麼自由的市場中,投資人享受了持有房屋的好處,卻沒有付出相符的代價。

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過低的持有成本,導致了現在有太多人持有了自己養不起的房子。想想看,一間2,000萬的房子,若以市價課房屋稅,用1.2%稅率來算,每年就要繳24萬的稅,這樣一來,一定會有許多人負擔不起擁有這棟房子的「成本」。

所以如果將房屋稅的計算改為市價而非評定現值,會發生什麼事呢?首先,很多家庭把大部分收入都拿來買房,可能會因為繳不起房屋稅而被迫賣掉房子。其次,許多房東每年收到的租金可能拿去繳稅就沒剩多少了,於是轉嫁給房客之後租金大漲。

可是,用「市價」來計算房屋稅,會很過分嗎?看看每年價值不斷下滑的汽車,以1,600cc的自用轎車來算,一年牌照稅都要7,120元了,顯然現在房地產的持有成本的確過低,只是沒人喜歡多繳稅,於是台灣不但把房地產當成炒作的商品來看待,而且還是一種持有成本極低、有所得也幾乎不用繳稅的完美標的,任何人只要一有錢,就是想買房子。

新加坡不把房地產當成投資性商品,還當成公共建設在管理、調控,於是幾乎人人都買得起房子,但是我們不見得能夠接受新加坡那種集權大政府的建設模式,甚至更不能接受買了房地產卻不能用來賺取暴利。

台灣把房地產當成投資性商品,並且營造出一個極度自由化交易的市場,炒作交易相當熱絡。要特別強調,投資商品的炒作,沒有問題,如果你持有房地產是為了賺錢,不管是低買高賣賺取價差,或是出租賺固定收益,只要你把房地產當成一個正常的投資商品來看待,你就不應該對炒房反感,而是樂見房地產市場的交易熱絡、行情樂觀。

然而我們可以看到台灣出現兩極化的聲音。當你買不起房子的時候,你厭惡炒房行為讓你買不起房子;當你買了房子之後,你熱愛炒房行為讓你資產增值。你對炒房的好惡,取決於自身利益,而非對於房地產自身特質的瞭解,於是你矛盾了起來,既希望政府調控房價讓你有機會買房,卻又期盼自己在買房之後能大賺一筆。

所以,你認為房地產到底是不是一種投資性的商品呢?如果是,你會要政府在股市大漲的時候干預行情讓股價別漲太多嗎?

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作者簡介_Buffettism (李柏鋒)


經營USA STOCK的美股投資部落格,討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法,目前為PTT全方位理財規劃顧問討論板、海外投資板以及保險版三個板的板主,也是經濟日報基金部落客、Yahoo!理財等專欄作家。

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