紅色子房語錄:世事難料,買房應兼顧自住與被動收入。

「啪!」一聲,C點菸的動作讓我嚇一跳,這跟我印象中三年前美麗優雅的女律師形象有點出入。

認識C是因為三年前的外資不動產投資簽約協商案,當時的C代表外資與國內建商談判,亮麗的外表就像「穿著Prada的惡魔」電影裡的安瑟海威,很難不吸引人注意。那時因為業務關係有較多互動與閒聊,才了解她其實做完這個專案就要嫁人去,並透露似乎已有身孕。

後來她離職了,我們沒有再見面。但聽說後來為了養育小孩,C與丈夫合買了房子,並放下她常春藤名校LLM與紐約州註冊律師頭銜,全職當家庭主婦。而C的丈夫為了增加收入,選擇與朋友合作新創公司到上海發展。然而半年後丈夫從原本每周上海台北來回一次,漸漸變成兩周才回來一次,通電話也不那麼勤了。C感覺不太對勁,明查暗訪下發現丈夫有了小三。

C選擇帶著小孩到上海找丈夫理論,丈夫坦承認錯並哭請C原諒,卻也讓C知道另一個更大的打擊:丈夫的新創公司遭到中國大陸其他股東的設計,資金被掏空同時讓丈夫背了近千萬的債。

C當時認真考慮離婚,但登記在丈夫名下的共同存款戶頭,卻因丈夫生意失敗欠債經法院強制執行遭銀行凍結,讓C自己這幾年跟丈夫存的數百萬存款也無法動用,同時危及他們目前居住的房子。

身為律師的她,選擇原諒丈夫並委託她原公司的另一名律師打跨海官司,除了為丈夫爭取權益,也要想辦法保住自己現在住的家。還好,當初在買房時考量未來接雙親同住隔壁,因此買房同時C用自己名字又買下隔壁棟房屋;因為租給朋友收租穩定,讓C與小兒子的生活暫且無虞度過財務危機。

隔了三年,C進了另一間國際律師事務所,我們又因為某個專案相逢。會後我們在樓下的咖啡座敘舊,C談著這三年心情變化,談到自己的房子,望著天空淡淡地說:「女人,應該努力擁有兩棟房子!」

前陣子某「重量級藝人」逝世,使其尚年輕的遺孀得開始努力上通告賺錢,並坦言亡夫沒有留下多少現金遺產,同時淚訴其林口價值5千萬的愛巢還有3千萬房貸要償,未來每月要繳11萬元房貸,鎂光燈後的經濟壓力奇大無比。

房貸是一種負債,負債有「好債」與「壞債」之分,「好債」買進資產並產生正的現金流,比如以財務槓桿操作收益型不動產。「壞債」則是持續產生負的現金流,同時讓財務狀況越滾越大洞;買房自住沒有正向現金流,其實是「壞債」的一種。

若以前述藝人遺孀的現況為例,套用「女人應該努力擁有兩棟房子」的論點,紅色子房建議其5千萬房產應儘速出售(看有沒有哪個藝人朋友肯幫忙承接),轉配置為兩棟房子:一棟價值約1千萬的自住套房與價值約4千萬的收租公寓或店面。

如此一來,以其出售房產所獲得的資金,購買預算約1千萬的自住套房應不需太多貸款,甚至足以現金購買,讓「壞債」降至最少。

至於4千萬的收益型收租公寓或店面,若租約可談到每年3%收益,每年就有120萬的租金收入,相當於每月10萬的被動收入。扣除每月房貸「好債」所餘淨收益應該還抵得上一兩個小資女的月薪,單獨生活綽綽有餘。

因此,擁有兩棟房子的女人,在經歷收入來源驟失的衝擊後,仍可以好好整理自己的步調,好好計畫學習,重新出發。

去年有一部很溫馨的動畫電影「狼的孩子雨和雪」,動畫導演細田守以細膩手法刻劃大學女生與狼男的結合,但因為狼男的驟逝迫使她得單獨帶著兩個孩子撫養長大,同時為了隱瞞狼小孩的身分必須離群索居,並面對當孩子長大後必須放下的割捨心情。

這部片雖然在台灣僅上映七周,但看過的人好評不斷,許多朋友流著淚走出電影院。依日本去年底統計,該動畫以42億日元票房獲2012年日本動畫劇場版票房榜冠軍,打敗「福音戰士」與「哆啦A夢」。

雖然這是一部動畫,但傳達了一個單親母親撫養兩個小孩是多麼辛苦的一件事。劇中的單親媽媽為了找尋安家之處,住進山區幾乎不用錢的老舊房屋,自食其力從大學打工女生轉變成堅強的媽媽。

除卻其中的奇幻情節,有多少真實的情節正在我們身邊發生?看過富爸爸窮爸爸系列叢書的朋友都了解「財務自由」的關鍵,就是創造被動收入(即某時間不用工作但自然有錢流到口袋裡)。創造被動收入有許多方式,兼職加入直銷、保險經紀、申請專利等都是可能的做法。

如果資金許可,從房地產取得租金被動收入是大家公認最好的選擇之一。

[快速結論]

為何是女人?因為許多女性比起男性在職場上的發展限制與牽掛仍較多,所以更需要提前思考被動收入來源。而比起需要每天看盤常常進出的股票,或是大膽信任買進連名字都不會念的基金,買房收租對創造每月穩定的現金流似乎單純又能兼顧實際掌握度。

因此,如果妳是成功的單身女性,請以兩棟房子作為妳的買房策略。並非增加你的預算,而是妳原本有1千萬的買房預算,可以思考買7百萬自用宅加上3百萬的收租套房。

如果妳是成功的幸福人妻,除了與丈夫共同擁有一棟自住住宅外,請嘗試再爭取買一棟妳名下的房子收租。

如果妳是成功的小三,請不要客氣,跟妳的男人要兩棟房子。

─本文獲「幣圖誌」授權轉載http://www.bituzi.com/2013/03/blog-post_10.html

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