K是一位國中理化老師,是我少見可以在30秒內背出整個化學元素週期表的奇女子。

從大學時代認識K到現在已有超過十年的時間,聰明的她記憶力驚人,在我印象裡她在教育職系內的所有考試裡每考必捷,畢業沒多久就成為一個正式的國中老師。不過由於她一直留在南部發展,所以跟我也有好一陣子沒聯絡了。

前陣子她在南部結婚了,配合老公的工作申請到台北市的學校,因此打算舉家搬遷到北部,同時開始積極地找房子。好不容易透過FB找上我,想討論她的看房心得。老朋友見面我當然歡迎,請她就近到台北101的星巴克喝杯咖啡。

我們坐在35層高樓遠望著信義區的北醫生活圈,她指著這兩周來仲介帶她在北醫生活圈周邊看屋的過程,同時像連珠炮般背出她看過的十七棟房子坪數條件與房價,寶刀未老的記憶力令我嘖嘖稱奇。

但是,學理化的K說她還是看不懂實價登錄。怎麼可能這麼多種變因組合條件的房屋,會用一個簡單總價除以面積的「均價」代表房價行情,這樣的比較有意義嗎?

K的疑問正帶出我的房價組成觀點。

如果房價的組成來自許多不同元素,比如在同一個區段內,一個住宅區10年RC(鋼筋混凝土構造)造老公寓,跟一個商業區15年RC造小套房,實價登錄總價除以面積所得單價都是每坪30萬。問題在於,這個30萬的數字到底有什麼意義?

答案是沒有意義。

就像一個化學問題:碳酸鈣(Ca CO 3)與氯化鈉(NaCl)哪個單位能量比較高?

我們是不是該把每個元素能量都精算出來,才能有意義地回答這個命題?

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不過,實務上的確無法精算每個影響房價元素的價格權重比。

比如說:到底國外大師設計的房子與國內一般建築師設計的房子有多少差價?到底離捷運300公尺與離捷運500公尺的房子有多少差價?

因此,紅色子房提出一個簡單的房價組成概念。

房屋價格 = 土地價值 + 建物價值。

作為一個專業房地產投資者,我們需要的是可以預測及掌握房價變動的相關元素。

土地價值會因為區域發展而有漲跌不同,建物價值照正常來講應該是要逐年折舊的。

為什麼幾乎所有房地產投資者會強調Location, Location, Location

以一個具有公共建設題材的新興重劃區開發為例,分析它的房價趨勢會是長這個樣子:

 1 

大家想不透為何台北市一些精華區靜巷破破舊舊的老公寓,還要那麼貴的房價。

因為它的房價趨勢是長這個樣子:

2  


若是選擇住到郊區享受美好的空氣與陽光,雖然生活愜意,但是若缺乏相關發展題材,房價趨勢可能就會長這個樣子:

3  

所有建物都是只會折舊不會上漲嗎?倒也未必,如果這建物成為可以營運收益的建物,此時建物的價值就會改用收益還原的概念認定,這時就有增值的機會了。比如改建一個郊區的建物成為度假旅館就開始有成長空間:

 4  

[快速結論]

實價登錄的目的,就是要讓使用者可以清楚進行價格參考與比較,同時預測房價的可能走勢。

很難嗎?其實只要把土地價格與建物價格分出來就可以了。 少了有用的比較基礎,就失去了價格登錄的目的。

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─本文獲「幣圖誌」授權轉載 http://www.businessweekly.com.tw/blog/article.php?id=3137&p=1

期貨營業員【李思儀】

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