讀者提問:

您好,我剛結婚目前與公婆同住夫家,一直有想搬出去的打算。目前與老公達成共識,想買新房子打造自己的理想窩,自備款方面目前也還算充足。但由於離真正搬出去還有段時間,所以也可以考慮買預售屋。但是老公說買新成屋比較看得到品質,而且如果房市真的大跌,說不定有些建商會倒,買預售屋反而會有風險。這樣的說法對嗎?現在買預售屋還是新成屋比較好呢?

子房觀點:

各位讀者有沒有在便利商店預購應節產品的經驗?

不管是過年的年菜、母親節蛋糕、端午節粽子等等,便利商店都會印製精美的預購型錄,嚴選全台灣的特色名產,讓民眾可以用優惠的價格,免排隊買到心儀的商品。

而且,「預購應該比較便宜」這樣的思維與廣告,讓便利商店在商品預購上深獲消費者認同,年年創造營業佳績。

同樣的,買「預售屋」比「新成屋」便宜,在房市多頭市場下也是成立的。

畢竟,定價與調價權掌握在建商身上,所以建商可以配合每一波價格調整,讓動作快的買家享有「早鳥優惠」,這也為什麼許多人第一次投資不動產,就是「預售屋投資」,說穿了就是賺一個建商代銷調整的價差罷了。每個訂單後面只要有人肯接手,價格很快就被「炒」上去。而且,有時真正想買房自住的使用者,還來不及出手,房子在短短幾小時就瞬間賣光了。

但是,預購的風險在哪裡?紅色子房以最近便利商店預購粽子型錄為例,教大家注意三個重點:

一,品牌:翻開型錄,超商主打的應該都是知名餐廳、五星飯店品牌推出的粽子。這些餐廳、飯店自然不敢拿自己品牌開玩笑,都會好好地推出限量美味好吃的粽子,讓消費者年年買單。建商也是一樣,預售屋選擇有品牌兢兢業業的建商,比起蓋一案就跑的「一案建商」,相對更有保障。

二,評價:粽子預購選擇不也有標榜某某大師主廚、百年家傳老店等等,網路相傳深獲消費者好評。預售屋也是,有些建案標榜某某建築大師設計、知名日系營造廠施工品質,都可以讓消費者對建案品質內容增加信心。

三,消費保障:在便利商店預購粽子,由於品牌超商金流作業已經相當成熟,不至於有付錢買不到東西的情形,頂多是對於收到貨品與廣告內容有出入的爭議。買預售屋也是,注意合約要有建商履約保障機制,保障買屋資金安全。接著就是詳實記錄建案廣告內容與銷售說明,作為日後交屋的依據。

若是能顧及上述要點,買預售屋的好處,在於短期資金壓力比較沒有那麼大,營建過程中還可以適時去工地監督看看結構品質,還有配合室內設計的客變作業,可以少一些隔間打掉重建的成本。

而買新成屋的好處,當然在一句「眼見為憑」囉!回到買粽子的例子,到本店買產品,除了看得到棕子實品長相,甚至還可以當場試吃。如果粽子尚有大量庫存,老闆說不定還會買二送一,大量打折就求快速完銷。

同樣的道理,新成屋在房市空頭市場下,也是有可能比當初預售的價格還便宜。

那麼,現在是應該買預售屋還是新成屋呢?紅色子房仍用預購粽子來做比喻建議:

1、粽子一定要買嗎?端午節買粽子跟中秋節烤肉一樣,基本上也是湊熱鬧。讀者可以參考紅色子房文章「付租金好還是付房貸好?」去思考現階段買房子的必要性。

2、端午節當天粽子選擇量是否足夠?如果不是要搶名店限量粽,不見得要預購。同樣的,除非是要搶區位環境特別好的稀有建案,如果心儀某區域的推案量很多,看到完工實品再決定,多看看多比較也是不錯。

3、看到喜歡的粽子產品,是否應該趕快下訂以免向隅?有些知名餐廳粽子,只要一推出就很快賣光光,動作慢的話想吃再等一年。同樣的,如果你對這家建商品牌、建築師設計、營造施工品質很有信心,先訂先選戶,總比事後懊悔沒買到好。

至於預售屋與新成屋價格哪個比較便宜呢?

嗯,值此房市多空交戰之際,這答案就跟「預購粽子與現買粽子價格哪個便宜」的問題一樣,只有到了端午節那天才知道。

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM美國國際認證不動產投資師,現任外商房地產投資顧問,香港私募基金董事,台北科技大學兼任講師,Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務,產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

FROM:商周http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=7873&pnumber=3

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