我非常鼓勵首購族群買屋要從中古屋下手，公設比愈低愈好，年輕一點的可以買老公寓，40 歲以上就買中古的7樓或是12 樓電梯華廈，公設比絕對比新成屋或是屋齡在20 年以下的社區大樓還要來得低許多。以坪數40坪為例，公設比少個10%，室內坪數就可以多出4坪，等於是多賺到一間房間。不過，在考慮買中古屋時，並不是愈舊、愈便宜愈好，以下歸納出一些心法，是我經手買賣房子超過1,000 間的心得，提供給大家參考。
心法1》屋齡勿超過45年
一般銀行在評估房屋貸款，除了參考房屋坐落地段與申請人的信用狀況與還款能力外，還會依循兩個原則：
原則1：屋齡＋貸款年限≦ 65
原則2：申請人年齡＋貸款年限≦ 75
在以前房價沒那麼高的年代，原本實際屋齡與貸款年限加總起來的上限是50，後來因為都市更新、老屋重建的推行並不是那麼順利，大型行庫才有達成共識，逐步放寬到現在的65。換句話說，若房貸貸款年期為20年的話，屋齡就不能超過45年，否則銀行就不會審核通過，要求將房貸縮短為15年，讓還款壓力變得更沉重。因此，屋齡一旦超過45年的老房子就不要考慮了，即使很便宜，自住族也不要碰。因為屋況老舊，還要再多估一筆修繕成本，至少屋內的水管、電線等管線都要重新拉過，一般預估以房價的10%來作為修繕成本，總價800萬元的房子，重拉管線、裝潢、抓漏等成本就要抓80萬元，等於是購屋預算要拉高到880萬元。
台北市這種屋齡老舊的房子還是很多，尤其像是大同區的老公寓。除非你是投資置產族，非自住需求，而是買來賺增值財的就可以考慮。像我自己2012年在大同區透過法拍管道買進兩間屋齡42 年的老公寓，因為我房屋貸款只申請15年期，等過兩年就打算獲利了結，這種房子，若是投資、非自住需求的人就可以考慮。該如何評斷自己適合買多少屋齡以下的房屋？
基本上，可以回歸「每10年產生一個新住宅需求」的原則來思考。如果你找到一間屋齡40年的房子，打算貸款20年期，加起來就是60年，但住了10年後，屋齡變成50年，接手的買家面臨貸款不易而降低購買意願，除非有都更改建的題材，否則恐怕會賣不掉。
如果你找到一間屋齡25年的房子，打算貸款30年期也沒關係，兩兩相加還在65的上限下。未來10年後想換屋，屋齡變成35年，接手的買家申請20年期房貸也仍可過關，這種房子就有接手買盤，值得考慮。
心法2》門牌地址愈短愈好
如果已經選定要買的區域，一間是位在大馬路上的房子，一間是位在巷弄裡的房子，當然是選前者。大原則就是「門牌地址愈短愈好」，因為在銀行的估價原則上，所謂正馬路、正門牌的房子鑑估價值會比較高，舉例來說：純住宅型產品位在松山區南京東路五段239 號，不管是幾樓的房子，一定會比隔壁251巷內的房子的價值高。有些人不喜歡住在大馬路上，嫌交通嘈雜的話，那就買臨大馬路平行第一條巷子內的房子，例如南京東路五段251巷內共有22弄、24弄、46弄等3條小巷弄，那麼在不考慮巷弄寬度的情況下，一定是優選22弄，46弄則是排在最後的選擇。
心法3》4米巷以下不考慮
根據台北市建管處統計，台北市屋齡超過30年以上的建築物，占全市的68%。在生育率低、人口老化速度快的催化下，我覺得台北市的都更是勢在必行。雖然文林苑的事件鬧得沸沸揚揚，但王家狀告台北市政府違法強制拆除的最新判例已經出爐，台北市政府勝訴。再加上現在台北市與新北市政府都在推行簡易都更方案，就是希望加速推動都市更新的速度，未來我是相當看好老房子的改建潛力。所以我才會特別強調自住族要特別注意巷弄的寬度。
剛提到的巷弄原則是以愈前面的巷弄愈佳。但是如果這些巷弄的巷寬在6米以下就另當別論了。基本上可以雙向通車的巷弄都有8米以上，可以不必擔心。如果是位在單行道內的巷弄就要特別留意了，如果巷寬小於6米，未來要都更改建的機率不高，連消防車要駛入都有點困難。
但若是因為預算考量，或是地緣因素的話，6米巷弄內的房子或許還可考慮。一旦巷弄寬度小於4米，不管多便宜，都不要買，因為改建不易，這麼多老房子在排隊等都更，這些4米巷以下的房子絕對排在最後面才會被開發。
書名：房屋達人蔡璟柏教你便宜價買好屋
作者：蔡璟柏口述／郭莉芳文字整理
出版日期：2014/01
央行老同事施燕（左）投書抨擊央行低利政策，昨央行大動作澄清。圖右為總裁彭淮南。設計照片
